Simulation d’investissement locatif : que devez-vous savoir ?
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Investissement locatif : bien simuler votre capacité d’emprunt
Avant de vous lancer, il est essentiel de connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges.
Faire une simulation d'achat immobilier pour connaître votre capacité d’emprunt n’est pas toujours aisé, notamment à cause de la diversité des critères à prendre en compte. Les critères du bien en lui-même - comme l’emplacement, le prix d’achat au m2 ou les prix des locations - mais aussi ceux qui vous concernent tels que la durée de l'emprunt ou le montant de votre apport.
Un apport est-il indispensable pour mon investissement locatif ?
Bonne nouvelle : l’apport n’est pas toujours indispensable en investissement locatif. En fait, plus l'apport est faible, plus vous profitez de l’effet de levier du crédit. Un moyen de faire financer votre projet par la banque pendant que l'argent emprunté travaille, malin !
Pour aller plus loin : L'effet de levier pour un investissement locatifCela dit, les banques demandent en général un minimum de 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, etc.). Depuis 2019, elles sont aussi plus strictes sur les dossiers sans apport. Il vous faudra alors un dossier béton pour convaincre votre banquier.
Peut-on réaliser un investissement locatif sans être propriétaire ?
Vous souhaitez profiter du marché immobilier et commencer à construire votre patrimoine immobilier même si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale ?
C'est moins courant, mais ça se fait de plus en plus. Dans ce cas, la clé du succès, c’est la localisation et la rentabilité locative de votre bien. La banque sera aussi attention au taux d’endettement, bien sûr, qui ne doit pas dépasser les fameux 35 %.
Investir sans apport ou avant même d’être propriétaire de sa résidence principale n’a rien d’impossible. C’est ce qu’on appelle parfois un financement à 110 % (la banque finance à la fois le bien et les frais annexes). Mais soyons clairs : c’est une opération plus exigeante aux yeux des banques.
Pourquoi ? Parce que l’établissement prend davantage de risques : pas d’apport pour absorber les frais, pas de patrimoine immobilier déjà constitué… Dans ce cas, le dossier doit être particulièrement solide. La banque va regarder à la loupe : la stabilité des revenus, le taux d’endettement après opération, la localisation et la rentabilité attendue du bien.
En résumé, c’est jouable, mais pas pour tous les profils. Votre situation professionnelle doit être confortable, stable, et votre projet immobilier rentable. Sinon, mieux vaut patienter et se constituer un petit matelas avant de se lancer.
Rendement locatif : tout savoir pour bien maximiser la rentabilité
Lorsque vous réalisez un investissement locatif, le but premier est de maximiser sa rentabilité. En général, la rentabilité d’un bien en location oscille entre 2 et 7 %. Celle-ci dépend du type de logement, de sa taille (il est important de noter que souvent les petites surfaces rapportent plus que les grandes) et de son emplacement.
Pour faire le meilleur choix, nous vous conseillons de calculer à la fois la rentabilité brute et nette de votre investissement.
Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier ?
- Le calcul de la rentabilité brute
La rentabilité brute vous permet de faire une première comparaison entre différentes opportunités d’investissement.
- Le calcul de rentabilité nette
La rentabilité nette vous donne une idée plus précise et donc plus réaliste de la rentabilité que vous pourrez espérer de votre investissement.
Calculer votre rendement est une étape importante dans la construction de votre projet d’investissement locatif. Cela permet dans un premier lieu de rassurer votre banque prêteuse. Votre banque sera ainsi plus sereine sur votre capacité à rembourser une partie des mensualités à l’aide des loyers que vous allez percevoir.
Pour autant, ne soyez pas trop optimiste dans vos calculs. En effet, il est tout à fait envisageable que votre bien ne soit pas continuellement loué et que, par conséquent, vous ne perceviez pas de loyer certains mois ou uniquement 50 ou 70% du montant habituel. Il vous faut essayer de prendre en compte au maximum cette éventualité dans vos calculs pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Lorsque vous présenterez votre projet à votre banque, celle-ci ne considérera que 70% des loyers chaque mois, pour prendre en compte la vacance locative ou d’éventuels loyers impayés, et ainsi obtenir une rentabilité nette conservatrice.
Comment bien réaliser votre simulation de projet locatif ?
Simuler un investissement locatif n’est pas facile, notamment par la diversité des facteurs à prendre en compte.
Lorsque vous réalisez une simulation de votre investissement locatif, vous aurez tendance à appliquer les taux d’intérêt appliqués pour les résidences principales. En théorie, vous avez raison. Mais en pratique, les taux immobiliers appliqués pour un investissement locatif peuvent être plus élevés.
Ces taux plus élevés peuvent s’expliquer par une grille instituée par votre organisme prêteur qui prévoit des taux différenciés en fonction du type de projet. Mais en général, votre profil reste le facteur déterminant. Ainsi, avec un projet financé sans apport ou un taux d’endettement fort, votre organisme prêteur aura plus tendance à pratiquer des taux d’intérêt plus importants, et ce, qu’importe la durée de votre emprunt.
Vous pouvez vous abonner à l'alerte taux Pretto après avoir réalisé une simulation de votre prêt afin de rester informé de l'évolution de votre taux personnalisé :
Investissement locatif : comment estimer son taux d'endettement ?
Lorsque vous simulez votre investissement locatif, il faut impérativement que vous vous penchiez sur votre taux d’endettement.
En général, une banque ne vous permettra pas d’emprunter à un taux d’endettement supérieur à 35 %. Cela signifie que les mensualités de votre crédit représentent un peu plus du tiers de vos revenus mensuels. Ce taux est une manière de vérifier pour l’organisme prêteur que vous êtes solvables.
Dans le cadre d'un investissement locatif, il arrive souvent que la banque calcule le taux d'endettement différentiel, c'est à dire qu'elle va intégrer à vos revenus le montant des loyers futurs perçus grâce à votre investissement.
C'est avantageux pour vous puisque cela permet de faire baisser considérablement le taux d'endettement.
Prenons un exemple : vous souhaitez faire un investissement locatif et êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, que vous remboursez encore.
Vous gagnez 4 000 € par mois et les mensualités de votre emprunt s'élèvent à 1 000 €. Votre taux d'endettement est de 25 %.
Vous souhaitez faire un investissement locatif avec une mensualité à 500 € par mois. Votre taux d'endettement est alors de 37,5 %, ce qui est trop élevé pour que la banque accepte de vous suivre.
Par contre, si elle prend en compte le fait que vous comptez louer cet appartement 450 € par mois, le taux différentiel sera alors de 34,7 % !
À noter, la banque ne prend pas en compte 100 % des loyers futurs perçus, afin de prévenir le risque de vacance et les charges liées à la location.
- Vous pouvez tout à fait réaliser un investissement locatif sans apport ou sans être propriétaire de votre résidence principale.
- Calculer le rendement brut et net de votre investissement vous permet d’avoir une idée précise de ce que vous pouvez gagner et rassurer votre organisme prêteur sur la viabilité de votre projet.
- Les taux d’intérêt pour un investissement locatif peuvent être plus élevé dans le cas d’un investissement locatif.
