Simulation de capacité d’emprunt : estimez le montant de votre futur crédit

Vous souhaitez acheter votre résidence principale ou bien faire un investissement immobilier ? La première étape avant de se lancer dans l'aventure, c'est de connaître sa capacité d'emprunt à l'instant T. Et pour cela, rien de plus simple que d'utiliser un simulateur, afin d'obtenir en quelques minutes une première estimation - à affiner par la suite avec un professionnel du crédit. Mais comment calcule-t-on sa capacité d’emprunt ? Quels sont les éléments à renseigner et comment l'améliorer ? On vous explique tout.

La capacité d’emprunt immobilier, qu'est-ce que c'est ?

La capacité d’emprunt immobilier désigne le montant maximal qu’une personne peut emprunter auprès d’une banque pour financer un projet immobilier. Ce calcul repose sur plusieurs éléments : les revenus nets de l’emprunteur, ses charges fixes (loyer, crédits en cours, pensions alimentaires, etc.) et les conditions du prêt (durée, taux d’intérêt). Le principal objectif est de garantir que l’emprunteur reste dans sous le seuil d’endettement maximal, fixé à 35 % de ses revenus mensuels nets (et ça, c’est une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière).

Votre capacité d’emprunt en tête, vous voilà prêt à partir à la conquête des agences immobilières ! Puisque vous savez combien vous pourrez emprunter, vous savez désormais quels biens vous pouvez visiter.

Néanmoins, la seule information affichée par notre simulateur ne suffira pas à rassurer vos agents immobiliers. Et certains pourraient encore se demander si la visite que vous sollicitez ne revêt pas un caractère touristique (oui, ça arrive)…

L’attestation Pretto pour rassurer les agents immobiliers et vendeurs sur votre capacité à acheter

Connaître sa capacité d'emprunt, c'est bien. Pouvoir rassurer un acheteur (et un agent immobilier) et attester qu'elle a bien été étudiée par un professionnel, c'est mieux. Ca peut même faire la différence face à un autre acheteur potentiel. Pour cela, et après analyse rigoureuse de votre profil, nos courtiers sont habilités à vous fournir une attestation de finançabilité.

Ce document rassure le vendeur en lui prouvant que votre projet est non seulement finançable, mais aussi parfaitement réaliste. De quoi lui donner toutes les raisons de vous voir comme l’acheteur idéal. C’est aussi un excellent levier pour négocier le prix du bien. À vous la légèreté d’une offre bientôt acceptée !

Et si vous manquez de temps pour partir à la recherche de votre futur bien, Pretto a la solution ! Grâce à notre application Pretto Search, vous avez un chasseur immobilier personnel à portée de main. Il parcourt les plus grands sites de recherche pour aider à dénicher la perle rare. Toutes vos annonces, au même endroit, dans une seule app. C’est simple, rapide et ultra-efficace !

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L'appli qui vous alerte dès qu'un bien est publié sur les plus grands sites d'annonces immobilières.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

En passant par notre simulateur, vous devez renseigner plusieurs critères indispensables, comme le montant de vos revenus, si vous emprunter seul(e) ou à deux, vos primes éventuelles, le montant de votre loyer si vous êtes locataire etc.

Votre capacité d’emprunt n’est pas votre budget !

Les banques sont aujourd’hui unanimes : on n’emprunte pas sans apport (ou alors très rarement) ! Et si la plupart d’entre elles accepteront de financer la totalité du prix de votre bien, elles vous demanderont en parallèle de co-financer votre projet. Comment ? en apportant a minima la somme correspondant aux frais (frais de notaire, de garantie, de dossier et honoraires de courtage).

Cela signifie deux choses : si vous n’avez pas encore constitué votre apport, les banques avec lesquelles nous travaillons pourraient peiner à vous octroyer le prêt que nous venons de simuler. À l’inverse, si vous avez de l’épargne, votre budget sera boosté : il comptera votre capacité d’emprunt + votre apport.

En clair, si vous pouvez aujourd’hui emprunter 350 000 euros et que vous disposez déjà de 50 000 euros sur vos différentes lignes de comptes, vous aurez donc une très jolie nouvelle à annoncer à votre futur agent immobilier.

Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul ?

Pour connaître vos revenus exacts, vous devez vous référer au cumul net imposable qui figure sur votre bulletin de salaire de décembre dernier. En divisant ce montant par douze, vous aurez le revenu mensuel que les banques retiendront le plus souvent (exception faite des salariés en poste depuis moins d’un an ou percevant des primes depuis moins de trois ans). Les autres types de revenus seront considérés de la façon suivante :

• Les revenus fonciers ne sont retenus par les banques qu’à hauteur de 70 %. Il s’agit pour elles de tenir compte d’éventuelles vacances locatives, de travaux de copropriété qui pourraient survenir, ou de loyers qui tarderaient à être honorés.
• Les revenus des chefs d’entreprise et les primes sont moyennés sur trois ans par les banques. Il est donc indispensable que votre activité ait été initiée, au minimum, depuis cette durée.
• Les rétrocessions d’honoraires, par exemple pour les avocats, doivent être minorées de 35 % pour tenir compte de vos différentes charges.

Votre profil requiert notre expertise ? Faites la simulation et étudions votre dossier ensemble !

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n’hésitez pas à consulter leurs avis.

Exemple d’estimation de la capacité d’emprunt

Prenons un exemple pour illustrer le calcul de la capacité d’emprunt. Supposons un couple avec les caractéristiques suivantes :

• Revenus mensuels nets : 4 000 €
• Taux d’endettement maximal autorisé : 35 %
• Apport : 20 000 €
• Durée du prêt : 20 ans
• Taux d’intérêt : 3,33 %

Taux d’intérêt observable en mars 2026.

Étape 1 : Calculez la mensualité maximale

Le taux d’endettement permet de déterminer la mensualité qu’un emprunteur peut consacrer à son crédit immobilier :

4 000 € x 35 % = 1 400 €

Étape 2 : Résultats du simulateur

Avec une mensualité de 1 400 € sur 20 ans et un taux d’intérêt de 3,33 %, voici les données fournies par le simulateur :

• Montant empruntable brut : 245 070 €
• Frais de notaire (environ 8 %) : 19 600€
• Frais de garantie : 2 500 €

Résultat final :

Avec un taux d’endettement maximal de 35 %, ce couple peut envisager d'emprunter 245 000€.

Dans cet exemple, les charges comme un éventuel prêt en cours ou une pension alimentaire ne sont pas prises en compte. Si de telles charges existent, elles réduiront la capacité d’emprunt.

Quelles sont les charges qui rentrent en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt ?

Vous avez des revenus mais vous avez aussi des charges. Et pour certaines d’entre elles, la banque en tient compte dans son calcul. Lorsque votre courtier Pretto examine votre situation personnelle, il en tient compte pour vous permettre de déterminer votre capacité d’emprunt exacte. Il s’agit pour l’essentiel des suivantes :

• Les charges liées à des prêts en cours ;
• Une pension alimentaire que vous continuerez à verser ;
• Le loyer d’un bien dont vous souhaiteriez demeurer locataire (une place de parking, par exemple).

Même si votre expert Pretto les prend en compte lorsqu’il établira votre simulation, on sait aussi que vous aimez prendre les devants. Alors, pour ne pas vous faire attendre, on vous donne la formule !

Multipliez vos revenus par 35 %, puis déduisez vos charges, vous connaîtrez ainsi la mensualité maximale à laquelle vous serez éligible. Appliquez-y un taux, une durée, et découvrez dès à présent votre capacité d’emprunt.

Votre capacité d’emprunt peut augmenter avec le temps

Tout autant que les taux d’emprunt évoluent dans le temps, vos revenus aussi !

Vos revenus augmentent ? Votre capacité d’emprunt aussi !

Vous avez reçu une augmentation ? Vous avez changé de poste avec un salaire plus élevé ? La bonne nouvelle, c’est que votre capacité d’emprunt sera revue à la hausse (à vous les mètres carrés supplémentaires dans votre home sweet home*).

On garde l’œil sur les taux

On vous le disait, si vos revenus fluctuent dans le temps, les taux aussi ! Alors soyez attentifs lorsque vous faites une veille continue sur le marché du crédit.

En mars 2026, ils se situent en moyenne à 3,20% pour les crédits sur 15 ans, 3,29% sur 20 ans et 3,40% sur 25 ans.

Cette veille, votre expert crédit saura s’en charger pour vous. Dès lors qu’il aura validé votre simulation, il reviendra régulièrement vers vous s’il y a des changements dans votre capacité d’emprunt.

Votre assurance emprunteur jusqu'à 65 % moins chère

Que vous souhaitiez assurer un nouveau prêt ou changer l'assurance d'un prêt en cours, Pretto négocie pour vous la meilleure offre.

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Des prêts aidés pour maximiser votre capacité d’emprunt

Vous n’avez pas la possibilité d’augmenter vos revenus ni d’alimenter davantage votre apport ? Il existe un dernier levier pour vous permettre de maximiser votre capacité d’emprunt dès aujourd’hui : les prêts aidés !

Vous le savez, au-delà de sa mission sociale, l’État s’est donné pour objectif d’améliorer les performances énergétiques du parc immobilier français. Aussi, certains prêts verront leur taux d’intérêt réduit (parfois à taux zéro, oui oui !) pour les emprunteurs les moins aisés ou qui feront un choix positif pour l’environnement. Quels sont-ils ?

• Le prêt à taux zéro, désormais disponible dans une version élargie, vous permet d’accéder à une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros (parfois plus !) pour l'acquisition d'un bien neuf (appartement ou maison) selon vos revenus et à la condition d'acheter votre résidence principale et de ne pas avoir été propriétaire de votre logement les deux années précédant votre demande.
• Le prêt accession sociale permet aux plus modestes de financer leur future résidence principale, parfois entièrement et en conservant leurs APL.
• Le prêt action logement, longtemps appelé prêt patronal, il s’adresse aux salariés du secteur privé (non agricole) évoluant dans une entreprise d’au moins dix salariés et leur permet de bénéficier d’une enveloppe de plusieurs dizaines de milliers d’euros à taux réduit.

Foire aux questions sur la simulation de la capacité d’emprunt

Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt se fonde essentiellement sur ses revenus, mais également sur ses charges. Elle dépend aussi de la durée et du taux du prêt visés. Ainsi, un salarié devra multiplier par 35 % ses revenus nets mensuels avant impôt pour connaître la mensualité maximale pendant laquelle il pourra rembourser son prêt. Pour connaître sa capacité d’emprunt, il devra ensuite déduire ses différentes charges de ce montant, avant d’appliquer un taux et une durée pour son futur crédit.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Pour emprunter plus, il est possible de jouer sur plusieurs leviers. Le premier est la durée de l’emprunt : plus un prêt sera long, plus son montant pourra être élevé. L’emprunteur peut aussi compter sur l’augmentation de ses revenus ou la réduction de ses charges pour optimiser son dossier. Ainsi, et même en cas d’augmentation des taux. Enfin, les prêts aidés (tels que le prêt à taux zéro) peuvent permettre aux futurs propriétaires d’augmenter leur capacité d’emprunt sous certaines conditions.

Quels sont les critères qui impactent la capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt est un calcul théorique mais elle doit toujours tenir compte des différentes règles d’octroi des crédits. Ainsi, un aspirant au crédit immobilier qui manque d’apport ou enregistré au Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) pourra voir son dossier refusé par les banques. Également, certains revenus (comme les revenus fonciers) ne seront retenus par les banques qu’à hauteur de 70 %, lorsque ceux des chefs d’entreprise requièrent une antériorité d’au moins trois ans pour être considérés.