Monter un dossier de prêt pour mon investissement locatif

Un investissement locatif peut s’avérer très intéressant financièrement sur le long terme, s’il est bien mené. Pour ce type de projet, comme souvent en immobilier, il est indispensable de passer par la case banque et emprunt.

Et qui dit emprunt dit dossier de prêt immobilier.

Voici donc comment monter un dossier de prêt qui mettra toutes les chances de votre côté, en vue de cet investissement locatif :

Soignez vos comptes plusieurs mois avant votre demande
Préparez votre dossier correctement
Préparez votre plan de financement
Présentez un dossier complet
Faites vous accompagner par un professionnel

Soignez vos comptes plusieurs mois avant votre demande

L’une des premières choses que va regarder votre banquier, avec votre niveau de revenus, c’est votre capacité à épargner. Pour cela, il va se plonger dans l’historique de vos comptes en banque pour se faire une idée précise de votre niveau de vie et de vos dépenses sur les derniers mois.

Un demandeur qui finit souvent à découvert, qui a des retards de paiements ou qui a une gestion erratique de son budget n’inspire pas confiance.

A partir du moment où vous réfléchissez sérieusement à votre investissement locatif, commencez à assainir la gestion de votre compte en banque. Une bonne tenue de compte rassure le banquier sur votre capacité à respecter les échéances de votre prêt.

Présenter les documents nécessaires pour votre dossier de prêt

Un dossier de demande de prêt comporte plusieurs pièces justificatives. Certaines visent à préciser votre identité et votre profil :

Carte d’identité, passeport, ou titre de séjour,
Justificatif de domicile,
Contrat de mariage, PACS et jugement de divorce afin de vérifier si vous êtes indépendant ou solidaire financièrement.

D’autres documents sont liés à votre activité professionnelle et permettent d’estimer vos revenus futurs :

Bulletins de salaires et contrat de travail si vous êtes salarié,
Avis d’imposition, Kbis et liasses fiscales si vous êtes indépendant,
Attestation de situation et bulletins de salaires si vous êtes intermittent.

Il y également plusieurs pièces justificatives à fournir concernant votre situation financière :

Relevés de comptes,
Avis d’imposition,
Justificatifs des revenus issus du patrimoine s’ils existent (loyers, dividendes ou autres),
Tout document justifiant votre apport, votre épargne et les montants à votre disposition : si votre apport provient de la vente d’un autre bien immobilier, vous devez présenter le compromis de vente ou une attestation du notaire.

Vous devez ensuite montrer l’utilisation que vous allez faire du montant emprunté :

Compromis de vente si vous achetez un bien ancien,
Contrat VEFA, garantie d’achèvement et garantie de remboursement en cas de non achèvement, si vous achetez un bien en cours de construction.

Focus

Enfin, pour un projet d’investissement locatif vous devez également justifier des revenus locatifs à venir. Pour cela, deux attestations de revenu locatif délivrées par deux agents immobiliers distincts sont nécessaires. Vous pouvez aussi fournir le bail du locataire en place.

Préparez votre plan de financement

Faire un plan de financement, c’est mettre en adéquation les ressources et les coûts liés à votre projet d’investissement locatif.

Côté ressources on trouve votre apport et le prêt de la banque.

De l’autre côté, cet argent sera employé à payer (entre autres) le prix d’achat du bien, les frais de notaires, les intérêts et le coût de la garantie. Une fois que vous avez tous ces éléments en tête, vous pouvez définir les modalités de remboursements du prêt avec votre banquier : montant, taux d’intérêts, durée, échéances.

Les revenus locatifs du projet vous permettront de rembourser tout ou partie de ces mensualités. Ces revenus prévisionnels confortent votre banquier sur votre capacité de remboursement, mais attention : les revenus locatifs ne sont pris en compte qu’à 70 % ou 80 % du total.

Le solde sert à couvrir les charges et les risques de votre investissement, comme la vacance de votre bien entre deux locataires par exemple.

Bon à savoir

Concernant votre capacité d’endettement, vous devez rester en-dessous du taux d'endettement de 35 %, quel que soit le nombre de crédits en cours.
Sachez également que le calcul du taux d'endettement différentiel peut varier selon les banques. Vos futurs loyers peuvent ainsi être intégrés dans vos revenus pour calcul le taux d'endettement, mais ils ne seront pas pris en compte à 100 %.
L'augmentation du taux d'endettement de 33 à 35 %, suite aux recommandations du HCSF en janvier 2021, est une bonne nouvelle pour vous. Cela signifie qu'à situation égale, vous pouvez emprunter un montant plus important.
Votre courtier immobilier vous accompagne dans la constitution de votre dossier pour vous permettre de bénéficier de ce nouveau cadre légal.
Je calcule mon taux d'endettement

Présentez un dossier complet

Votre conseiller bancaire reçoit énormément de dossiers chaque jour. Il ne commencera pas l’étude de votre projet sans un dossier complet. Présentez un dossier propre et sans pièces manquantes pour mettre toutes les chances de votre côté.

Afin de vous prévenir de toute pièce manquante, bénéficier d'un espace client en ligne chez un courtier est particulièrement pratique. Vous voyez ainsi en quelques minutes les documents que vous devez encore ajouter à votre dossier, mais surtout, vous êtes certain que les pièces présentées sont lisibles et correspondent effectivement à ce qu'attend la banque.

C'est un gain de temps non négligeable pour vous, mais c'est surtout beaucoup de stress en moins : pas d'allers-retours incessants avec votre conseiller bancaire concernant une pièce qu'il faut scanner pour la énième fois !

Faites vous accompagner par un professionnel

Dans tous les cas, vous pouvez bénéficier des conseils d'un professionnel afin de vous accompagner dans votre projet. Le rôle du courtier immobilier est en effet de vous conseiller lors de la confection de votre dossier et de le contrôler avant de le transmettre aux banques.

Vous êtes ainsi assuré d’avoir un dossier bien présenté et complet qui maximise vos chances de succès auprès des banques.

En bref, votre conseiller consulte votre dossier en amont, puis il le présente lui-même sous son meilleur jour aux banquiers afin de négocier un prêt avantageux au meilleur taux.

Enfin, il ne se contente pas uniquement de monter votre dossier et de vous obtenir le meilleur taux auprès des banques. Il négocie également pour vous les meilleures conditions d'emprunt, et le défend. C'est un véritable atout dans votre manche !

Avant de vous lancer tête baissée dans votre projet, pensez à déterminer votre capacité d'emprunt !

Pour aller plus loin : Estimer sa capacité d'emprunt pour son investissement locatif

A retenir

Anticipez le montage de votre dossier : assainissez la tenue de votre compte et rassemblez la totalité des pièces qui joueront en votre faveur (épargne, apport, prévisions de revenus locatifs, etc…).
Le taux d’endettement dans le cadre d’un investissement locatif est limité à 35 % de votre revenu.
Depuis la conception de votre dossier jusqu’à sa présentation aux banques, faites vous accompagner par un professionnel comme Pretto.