Investir dans l’immobilier avec un OPCI : est-ce avantageux ?

Dans le cadre d’un OPCI, les montants collectés auprès des investisseurs sont placés sur différents types d’actifs :

• des actifs immobiliers tels que des fonds de commerce, des appartements ou encore des bureaux qui seront mis en location, à hauteur de 60 % au moins, du montant global investi ;

• des actifs liquides (5 % minimum) ;

• le solde en actifs divers tels que des actions, des obligations ou bien des liquidités.

Les OPCI conjuguent un investissement dans l’immobilier avec des actifs plus liquides, l’occasion pour vous d’étoffer votre portefeuille tout en ayant la possibilité, en cas d’imprévu, de faire racheter avec rapidité vos actifs.

Il existe actuellement deux types d’OPCI : les FPI et les SPPICAV qui se distinguent tant sur la composition de leur portefeuille, que sur les droits qui vous seront conférés en tant qu’investisseur et la fiscalité appliquée.

Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) ont pour vocation d’investir principalement dans le secteur immobilier. Leur portefeuille se compose ainsi de :

• 60 % d’actifs immobiliers (biens immobiliers ou actions de sociétés de personnes à prépondérance immobilière non cotées), au minimum ;

• 5 % minimum d’actifs liquides ;

• en complément, les FPI peuvent également inclure des valeurs immobilières comme des actions, des obligations ou des OPCVM.

Les FPI sont des copropriétés de valeurs mobilières, émettant des parts : ils se distinguent ainsi par le fait qu’ils ne disposent pas de personnalité morale. La gestion d’un FPI est assurée par une société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). La conséquence directe est, qu’en tant que souscripteur, vous ne disposez pas des droits qui sont conférés à un actionnaire : il ne vous sera pas possible, par exemple, d’intervenir quant à la composition du portefeuille d’un FPI.

Les revenus générés sont imposables comme des revenus fonciers : le porteur de parts est assimilé à un propriétaire classique qui perçoit des revenus d’un bien mis en location.

L’avantage d’une telle solution est de pouvoir accéder au marché immobilier tout en limitant les risques pris. Néanmoins, en tant qu’investisseur, vous n’aurez pas la possibilité d’influer sur les investissements réalisés ou la composition du portefeuille d’actifs.

Les Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) disposent quant à elles d’une personnalité morale. Elles émettent des actions de façon proportionnelle aux demandes de souscription. Ainsi, les détenteurs d’actions ont le statut d’actionnaires : ils peuvent s’exprimer sur la gestion de l’OPCI lors des assemblées générales et prendre une part active à la gestion des investissements.

Les SPPICAV présentent une plus grande liquidité que le FPI car elles incluent une part plus importante de titres dans leurs actifs immobiliers. En effet, l’actif d’une SPPICAV doit inclure au minimum 51 % d’immeubles physiques ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. Des parts de société à prépondérance immobilière cotées peuvent également être incluses.

Les revenus distribués par les SPPICAV sont imposés comme des dividendes, soumis à la flat tax de 30 % ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon l’option choisie par l’investisseur. Les plus-values réalisées lors de la revente des parts sont par ailleurs soumises à l’imposition sur les plus-values mobilières, avec un abattement possible en fonction de la durée de détention.

L’OPCI s’adresse particulièrement à des investisseurs qui souhaitent diversifier leurs placements, y compris si les montants investis sont peu élevés. Ce type d’investissement concilie une prise de risque limitée et une liquidité importante.

Les OPCI sont notamment accessibles dans un contrat d’assurance-vie, sous forme d’unités de compte. Si le recours à un OPCI vous permet de diversifier les investissements réalisés, c’est également une opportunité pour booster la performance de votre assurance-vie dont la rentabilité a diminué au cours des dernières années. La dynamique du marché immobilier et la présence d’actifs financiers peuvent générer un rendement plus important que les fonds Euros.

Cette solution présente l’avantage de conjuguer une prise de risque limitée et des perspectives de rendement intéressantes. Par ailleurs, le régime fiscal applicable est celui de l’assurance-vie : aucune imposition sur les plus-values ou les intérêts générés n’est prévue tant que vous n’effectuez pas de rachat sur votre contrat.

En cas de pépins, il est toujours rassurant de disposer d’une épargne liquide afin de faire face aux événements de la vie. La composante financière des OPCI permet justement aux souscripteurs de retirer leurs fonds avec facilité, dans un délai de deux mois en moyenne.

Enfin, l’OPCI permet de réaliser des investissements dans le marché de l’immobilier sans avoir à débourser des sommes importantes. Il suffit de quelques centaines d’euros pour pouvoir souscrire à un OPCI et toucher à des marchés qui ne sont pas habituellement accessibles pour les acheteurs (locaux commerciaux, d’activités, logements en établissements de santé, par exemple).

Le rendement des OPCI dépend de la performance des actifs immobiliers détenus dans le portefeuille, ainsi que de la gestion active des autres investissements (actions, obligations, etc.).

En 2024, le rendement moyen des OPCI se situe entre 2,5 % et 4,5 %, avec des variations en fonction des performances des marchés financiers et immobiliers. Il est important de noter que ce rendement est plus stable et moins risqué que d’autres types de placements immobiliers grâce à la diversification des actifs. L’OPCI est donc une option intéressante pour les investisseurs souhaitant un revenu régulier tout en limitant les risques.

À contrario, les OPCI présentent une liquidité accrue dans la mesure où ils comprennent une poche de liquidité et de valeur mobilière qui permet à l’épargnant de revendre ses parts quand il le souhaite. Cette liquidité doit être nuancée par le délai de règlement, qui peut aller jusqu’à deux mois. La contrepartie de cette plus grande sécurité est bien entendu la performance de l’OPCI : si la liquidité est garantie par la solidité du marché de l’immobilier, les performances sont réputées moins importantes que pour une SCPI.

La diversité des actifs présents dans les OPCI constitue un avantage clé pour les épargnants, qui conjugue l’investissement direct dans des biens immobiliers et investissement indirect avec l’achat des parts de sociétés à prépondérance immobilière. Ce portefeuille varié permet de profiter de l’ensemble des opportunités du marché de l’immobilier, secteur qui demeure en croissance en France.