L’investissement locatif en 2024, ça vaut toujours le coup ?
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Paris
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L’investissement locatif est porté par l’idée que la pierre est une valeur sûre. Et avec les taux actuels, vous vous dites peut-être qu’il s’agit du bon moment pour vous lancer… D’autant plus que les dispositifs fiscaux sont attrayants.
Cependant, comme tout achat immobilier, l’investissement locatif se réfléchit en amont. Fiscalité, rentabilité locative, financement, gestion du bien… Autant de sujets sur lesquels on se penche avec vous pour vous guider dans votre réflexion.
L’investissement locatif, c’est tout simplement l’achat d’un bien immobilier dans le but de le louer. Cela peut concerner un appartement, une maison, ou même un local commercial. L’idée est de percevoir des loyers qui viendront rembourser tout ou partie du prêt immobilier. En parallèle, vous vous constituez un patrimoine.
Pourquoi opter pour l’investissement locatif ?
Vous vous demandez pourquoi investir dans l’immobilier locatif plutôt que de laisser votre argent dormir sur un compte épargne ? Voici quelques bonnes raisons de sauter le pas :
Un placement sécurisé : La pierre reste une valeur refuge, moins sujette aux fluctuations des marchés financiers.
Des revenus supplémentaires : Les loyers perçus peuvent compléter vos revenus et même financer d’autres projets.
Des avantages fiscaux : En investissant, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation qui allègent la note.
Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?
La rentabilité d’un investissement locatif dépend de plusieurs critères : l’emplacement, la demande locative, et bien sûr, le prix d’achat. En règle générale, les petites surfaces dans les grandes villes ou les logements destinés à la colocation peuvent offrir des rendements intéressants. Mais attention, chaque projet est unique, alors prenez le temps d’étudier le marché avant de vous décider.
Les studios et petites surfaces dans les grandes villes : Dans des métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les studios et petites surfaces sont très recherchés, notamment par les étudiants et les jeunes actifs. Par exemple, à Paris, un studio bien situé dans un quartier prisé peut offrir une rentabilité brute de 4 % à 5 %, malgré un prix d’achat élevé. De plus, la demande locative est constante, ce qui réduit le risque de vacance. Mais il faut pouvoir avoir suffisamment de capacité d’emprunt pour acheter car ce sont des villes qui coûtent cher.
La colocation dans les villes étudiantes : Les villes universitaires comme Toulouse, Lille ou Montpellier sont des terrains propices à la colocation. Acheter un appartement de plusieurs chambres et le proposer à la colocation peut générer des revenus plus élevés qu’une location classique. Par exemple, un T4 en colocation à Lille peut atteindre une rentabilité brute de 7 % à 8 %, car chaque chambre est louée séparément à un prix avantageux pour le propriétaire.
L’investissement en périphérie des grandes villes : Avec l’augmentation des prix dans les centres urbains, les périphéries des grandes villes offrent de belles opportunités. À Nantes ou Rennes, par exemple, les communes limitrophes connaissent une forte demande, avec des prix d’achat encore raisonnables. Vous pouvez viser une rentabilité de 5 % à 6 % tout en profitant de la montée des prix immobiliers sur le long terme.
Les locations meublées en zones touristiques : Les zones touristiques comme la Côte d’Azur, le bassin d’Arcachon ou encore les Alpes offrent des opportunités intéressantes pour les locations saisonnières. En louant votre bien meublé à la semaine, vous pouvez atteindre une rentabilité brute de 8 % à 10 %, notamment durant les périodes de forte affluence touristique. Cependant, attention à la gestion plus complexe et aux réglementations locales qui encadrent ce type de location.
Les investissements dans des quartiers en pleine mutation : Certaines zones, autrefois délaissées, deviennent attractives grâce à des projets de rénovation urbaine ou des aménagements publics. Par exemple, des quartiers à Marseille ou à Saint-Étienne connaissent un regain d’intérêt et permettent des achats à bas coût avec une rentabilité brute pouvant atteindre 6 % à 7 %. Ces investissements nécessitent une bonne anticipation, mais peuvent être très rentables sur le long terme.
Pour aller plus loin : Premier investissement locatit : les 5 étapes à ne pas manquerComment faire un investissement locatif ?
Votre projet d’investissement locatif démarre avant même la recherche du bien avec l’estimation de votre budget et la construction de votre projet.
En effet, cet achat ne se pense pas de la même manière que s’il s’agissait de votre résidence principale. On vous explique.
Faites une simulation en ligne pour prévoir votre budget
En quelques minutes, vous connaissez les grandes lignes de votre financement :
quel est le montant d’apport idéal ?
sur quelle durée souhaitez-vous emprunter ?
quel est le taux auquel vous pouvez prétendre ?
Comment trouver le bien parfait pour votre investissement immobilier locatif ?
Une fois que vous disposez de ces informations, vous pouvez affiner votre projet. Et si, pour une résidence principale, il s’agit de trouver le bien de vos rêves, la question est tout autre pour l’investissement locatif.
Quel est le but de votre investissement ?
Soyez le plus précis possible afin d’orienter vos recherches. Par exemple : vous souhaitez faire un investissement pour en tirer un revenu, mais souhaitez-vous des baux longs pour éviter la vacance locative, ou des locations saisonnières pour bénéficier de loyers élevés ?
Quelle ville choisir pour mon investissement ?
Enfin, prenez en compte le type de personnes à qui vous souhaitez louer : vous n’achèterez pas au même endroit pour un étudiant seul, une colocation ou un appartement familial. Vous devez étudier particulièrement le marché, voir les perspectives d’évolution dans les prochaines années.
Comment calculer la rentabilité de son investissement locatif ?
Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez faire cet investissement, il est plutôt logique de compter sur vos futurs loyers pour rembourser en partie les mensualités du crédit. La question est cependant de savoir si votre achat se révélera rentable ou non.
La définition du rendement locatif
Le calcul le plus communément admis est le calcul de la rentabilité brute :
Il permet déjà de vous orienter dans vos recherches.
Mais finalement, qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Le rendement d’un livret d’épargne est généralement compris entre 0,75 et 2 %, celui d’une assurance-vie peut être plus élevé (autour de 3 %). En comparaison, le rendement de l’investissement locatif paraît très attractif avec des taux de rendement pouvant aller jusqu’à 10 %.
Il ne faut pas s’arrêter qu’à ce seul rendement : en effet, en fonction de la commune dans laquelle vous allez acheter, vous allez devoir faire face à plus ou moins de vacances, des charges plus ou moins élevées… Sans compter les coûts inhérents au fait d’être propriétaire : les travaux de rénovation essentiels, les coûts de copropriété si vous achetez dans un immeuble, etc.
Il vaut mieux un bien avec une rentabilité locative peu élevée, mais qui ne sera jamais vide que l’inverse !
Beaucoup de personnes qui investissent dans l’immobilier oublient de prendre tous les coûts pour calculer le rendement et peuvent se retrouver à payer de leur poche la différence. Avant de visiter, prenez le temps de bien compter tous les coûts que vous aurez à payer et à les déduire de ce que cet investissement pourra réellement vous rapporter.
Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?
Acheter dans la pierre fait partie des investissements les plus sûrs. Mais alors, pourquoi se tourner vers l’investissement locatif au lieu d’acheter sa résidence principale ou secondaire ? Tout simplement car ce type de projet comprend de nombreux avantages.
Les dispositifs de défiscalisation
- La loi Pinel
- La loi Denormandie
Mais pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux doivent représenter au moins le quart du coût de votre bien : ils doivent permettre de remettre votre bien aux normes de décence, et améliorer sa performance énergétique de manière significative.
- Déduisez vos intérêts de vos revenus fonciers
Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers lorsque vous faites un investissement locatif. Et même plus : vous pouvez aussi déduire les frais annexes à votre achat comme les frais de dossier de garantie !
L’effet de levier est important
Si ces dispositifs de défiscalisation sont aussi intéressants, c’est parce qu’ils permettent de booster l’effet de levier. L’effet de quoi ?
Cette expression un peu barbare désigne en réalité un mécanisme plutôt instinctif : s’endetter permet d’acheter au-dessus de ses moyens initiaux. Vous augmentez votre capital en dépensant un minimum.
Faire un emprunt auprès d’une banque vous permet ainsi d’acheter un bien que vous n’auriez pu vous payer seul. Mais grâce à l’investissement locatif, vous pouvez augmenter votre patrimoine immobilier à moindre coût.
Les conseils de Pretto pour un investissement locatif réussi
Faites-vous accompagner par un professionnel pour votre prêt immobilier
Par ailleurs, en fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier de ses conseils :
si vous disposez de liquidités, quel est le bon montant d’apport, avez-vous intérêt à emprunter pour bénéficier des taux bas… ?
si vous n’êtes pas encore propriétaire, il sera d’autant plus utile que les banques ont resserré leurs critères d’octroi sur ce type de projets.
Votre courtier immobilier connaît les spécificités des banques et leurs exigences commerciales. Il peut donc obtenir des conditions d’emprunt dont vous ne pouvez bénéficier, quels que soient vos talents de négociateur.
Pretto propose un service en ligne 100 % dématérialisé pour vous permettre de suivre votre dossier où que vous soyez. Et nous proposons un tarif moins élevé que celui des courtiers traditionnels, puisque nous facturons des frais de dossier à partir de 1 740 euros, en fonction du montant emprunté. Hors projets spéciaux.
Renseignez-vous pour un investissement locatif sans apport
Qui dit prêt immobilier dit apport personnel !
Vous le savez peut-être, la banque demande en général un apport égal à environ 10 % du montant de votre bien afin de couvrir les frais de notaire et de garantie.
L’investissement locatif sans apport : est-ce possible ?
Vous avez envie d’investir, mais vous n’avez pas d’apport ? Rassurez-vous, c’est possible ! Les banques sont parfois prêtes à financer la totalité de votre projet. Cependant, depuis les recommandations du HCSF, les critères sont plus stricts. Pour maximiser vos chances, montrez à la banque que vous avez un apport, même si vous choisissez de ne pas l’utiliser. Cela renforcera votre dossier et vous permettra de bénéficier de l’effet de levier.
Comment améliorer la rentabilité de son investissement locatif ?
Tenez-vous également au courant des revalorisations de loyer possibles, mais n’hésitez pas à investir quand il le faut : certains travaux de remise à niveau peuvent vous permettre d’attirer beaucoup plus facilement les locataires.
Enfin, si vous avez acheté il y a quelques années, il y a fort à parier que vous pourriez bénéficier de taux plus intéressants avec le rachat de crédit. Mais là aussi, prenez le temps de bien vous renseigner : en fonction du montant qu’il vous reste à rembourser, ou en raison d’un changement de situation, cette action n’est peut-être pas intéressante.
Posez-vous tout de suite la question des impôts
En bref, l’investissement locatif est une bonne manière de pouvoir construire votre patrimoine tout en répondant à une demande. Pour autant, cela demande une bonne préparation en amont. Autant pour cibler la bonne localisation en fonction de votre stratégie, que sur les revenus et dépenses que vous aurez.
Les hésitations planent autour de l’investissement locatif. Entre évolution des conditions du marché, fin du dispositif Pinel pour le neuf et une capacité d’emprunt toujours grignotée, on se pose sérieusement des questions. Alors en 2024, on se lance dans l’investissement locatif ou pas ?
L’ombre de l’année 2023
Investir ? Toujours une bonne idée pour Allison Jungling
Mais qu’en pensent les investisseurs immo ? Pour Allison Jungling, formatrice en investissements immobiliers, la réponse est claire et nette : “Continuez à investir”. Pour elle qui s’est lancée il y a 10 ans et qui possède aujourd’hui une trentaine de biens, pas de doute : même en période compliquée, l’immobilier “reste une valeur sûre”. D’ailleurs, à ses débuts, elle a connu des taux aussi élevés : “Quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier, les taux étaient à 4,40 %”. Loin de l’intimider, elle a tout de même acheté.
Pour aller plus loin : Top 8 des raisons pour lesquelles il faut acheter en 2024Non, vraiment, pas de quoi décourager cette passionnée d’immobilier. Selon elle, même avec des taux plus élevés que d'ordinaire, il faut se rappeler qu’un “taux, ça se renégocie”. Pas d’excuse, donc. Mais pourquoi une telle assurance ? Quelle que soit la période, Allison Jungling garde la tête froide : “L’immobilier prend toujours de la valeur”.
Elle déconseille donc aux investisseurs novices de céder à la panique et surtout de se faire peur avec les chiffres : “Ne faites pas un zoom sur une période de 2 ans. Regardez plutôt la courbe de l’immobilier avec plus de recul. Sur 20 ans, elle fluctue tout le temps, mais c’est normal”.
Qu’en pensent les courtiers ?
Parce qu’on ne pouvait pas seulement vous partager l’avis d’une pro de l’investissement locatif, on a demandé à Charlotte, courtière chez Pretto depuis 3 ans et demi de nous éclairer sur le sujet.
Pour elle aussi, les feux sont au vert : “2024, c’est clairement une bonne année. D’ailleurs, en ce moment même, c’est LE moment pour investir pour plus d’une raison.” Et si sa réponse est plutôt tranchée, c’est parce que les opportunités sont nombreuses !
Une marge de négociation qui crée des opportunités
D’ailleurs, pas besoin d’investir des sommes mirobolantes. Les clients de notre experte crédit visent un certain type de bien : “Des petits investissements qui ont de bons rendements. J’ai beaucoup de clients qui investissent dans des villes avec des petites surfaces sur des biens entre 90 000€ et 120 000€, avec des rendements élevés car il y a des pénuries.” Adieu l’investissement locatif d’un 40 m² dans Paris au 10 000€ du m².
Pour aller plus loin : Où faut-il investir en dehors de ParisEt pour investir dans l’immo, la durée d’emprunt est clairement un avantage. C’est ce que Charlotte précise : “Il ne faut pas oublier que l’investissement locatif sur 25 ans, ça reste possible, le taux est un faux problème.” Car plus on emprunte longtemps, moins la mensualité est élevée.
La bonne pratique ? “Négocier pour avoir une petite mensualité, et lorsque l’on fait racheter son crédit, on peut baisser la durée ou pas. Conserver la durée et baisser la mensualité pour faire augmenter le cash flow.” Vous savez ce qu’il vous reste à faire.
Le temps de la défiscalisation
2024 rime avec défiscalisation : “C’est le bon moment car les systèmes de location non professionnels permettent toujours de défiscaliser.” nous dit Charlotte. En effet, vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges réelles si vous faites de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Le bon moment, c’est maintenant
On le sait, la question brûle toutes les lèvres : quand est-ce le bon moment pour acheter ? Tout de suite nous dit l’experte crédit : “Il reste une fenêtre qui va durer jusqu’à juin. Pour une raison simple, il y a toute une partie du marché qui est attentiste. Parce que pendant 1 an, les médias ont répété qu’on ne pouvait plus acheter.”
Il serait donc temps d’en profiter avant que tout redémarre. “Il y a une réouverture des banques qui ouvre les possibilités. À partir du moment où les taux vont re-baisser, les prix vont ré-augmenter et où ne pourra plus autant négocier et faire de belles affaires.”
La question est au cœur de l'éternel débat. Entre ceux qui prônent qu’il est déconseillé d’investir avant d’être propriétaire de son logement principal et ceux qui sont persuadés du contraire. Pour notre experte crédit, pas de débat, il faut éviter. Elle ajoute tout de même que “ce n’est pas l’année pour faire du locatif si on n'est pas propriétaire de sa résidence principale”.
Pourquoi ? “Parce que les banques ont moins de liquidités et vont se baser sur les résidences principales et les nouveaux clients.” Mais au-delà de ça, il y a une vraie logique mathématique : “Quand on fait un investissement locatif, la banque pondère les revenus, donc elle ne prend en charge que 70 % des loyers pour les calculs qu’elle réalise.”
Elle l’entend chaque année, “Beaucoup pensent qu’acheter un bien, sans avoir sa RP, leur permet de booster leur capacité d’emprunt. Mais c’est un mythe.”
En dépit des remous de l'année précédente, 2024 s'annonce comme une opportunité idéale pour investir dans l'immobilier, qui, ne l’oublions pas, reste un excellent moyen de bâtir son patrimoine.
Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier, mais les démarches semblent aussi déroutantes qu'un labyrinthe ? Pas d'inquiétude, nos courtiers sont là pour vous orienter et vous accompagner tout au long du processus jusqu'à la concrétisation de votre projet.
