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C’est LA question à se poser une fois que l’on se sent prêt à se lancer dans un projet d’achat immobilier. En effet, mieux vaut savoir combien on peut emprunter avant d’écumer les annonces immobilières - et risquer des désillusions en apprenant que non, on n’a finalement pas le budget pour cette belle meulière de 180 m2 en bord de Seine. Alors, comment bien estimer sa capacité d’emprunt et se lancer ? On vous dit tout.
La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est exactement ?
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
La première donnée à prendre en compte quand on veut savoir combien on peut emprunter, ce sont les revenus. Plusieurs cas de figure possibles. Si vous êtes salarié(e) en CDI, c’est le calcul le plus facile. Il suffit de se rapporter à sa dernière fiche de paie du mois de décembre et d’observer le cumul net imposable inscrit tout en bas.
Après, on ne vous apprend rien si on vous dit que plus gros salaire = plus grosse capa. MAIS cela ne fait pas tout et il y a d’autres leviers sur lesquels jouer pour savoir combien on peut emprunter.
Comment l’apport influe sur ma capacité d’emprunt ?
Sachez que l’apport a plusieurs impacts sur la capacité d’emprunt. Comme on l’a vu plus haut, c’est d’abord un facteur de réassurance pour la banque. Deuzio, l’apport joue sur le montant que l’on souhaite emprunter. Si on souhaite acheter un bien à 300 000 euros mais qu’on peut déjà en payer une partie, cela réduit mécaniquement le montant du crédit. Tertio, un solide apport peut vous aider à négocier un taux plus avantageux (et donc réduire le coût total du crédit).
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Mais attention, tout expert - qu’il soit courtier ou banquier - vous le dira, il n’est jamais bon de mettre toutes ses billes dans le même panier. Et on vous conseillera toujours de conserver un peu d’épargne (dite “résiduelle”), pour pallier d'éventuels coups durs ou pour réaliser d’autres projets.
Combien je peux emprunter selon la durée du crédit ?
Autre levier pour connaître (et augmenter) sa capacité d’emprunt : la durée du crédit. Avec la hausse des prix de l’immobilier et la récente augmentation des taux bancaires, cette dernière a grimpé. Ainsi, en août 2023, la durée moyenne des crédits immobiliers était de 250 mois, soit presque 21 ans. A titre de comparaison, elle était de 13 ans et 6 mois en 2001…
Mais comment la durée du crédit impacte le montant que je peux emprunter ? Pour comprendre, voilà un petit tableau comparatif pour un couple souhaitant emprunter à 2 avec des revenus nets mensuels s’élevant à 4 500 euros nets avant impôts.
Durée | Montant empruntable | Taux d’intérêt estimé | Montant des mensualités | Montant total des intérêts | |
---|---|---|---|---|---|
10 ans | 158 211 € | 3,64 % | 1 575 € | 30 789 € | |
15 ans | 213 957 € | 3,93 % | 1 575 € | 69 543 € | |
20 ans | 258 836 € | 4,05 % | 1 575 € | 119 164 € | |
25 ans | 292 138 € | 4,2 % | 1575 € | 180 362 € |
Augmenter la durée du prêt permet donc de gonfler sa capacité d’emprunt. Revers de la médaille, le crédit coûtera plus cher.
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Combien peut-on emprunter pour une maison sans dépasser le taux d’endettement ?
Parmi les charges, on inclut les loyers (si on est locataire) ou les mensualités de crédit (si on est propriétaire), les crédits en cours, pension alimentaire etc. Côté revenus, on englobe les salaires, dividendes et autres revenus locatifs (pris en compte à hauteur de 70 %).
Comment les taux impactent le montant que je peux emprunter ?
On finit avec LE sujet de 2023 : la hausse des taux immobiliers. Ah, qu’il semble déjà loin le temps où l’on pouvait signer un crédit à 1,1 % (fin 2021)... Depuis, les taux ont franchi la barre des 4 % et ce n’est pas encore fini, même si les choses se stabilisent.
Cela va sans dire que cette flambée des taux ampute la capacité d’emprunt des Français. En effet, L’Observatoire Crédit Logement/CSA a indiqué que cette dernière avait fondu de 27,5 % depuis le mois de décembre 2021.
Encore une fois, on vous donne un petit cas concret pour comprendre comment les taux déterminent combien on peut emprunter.
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