L’amortissement en LMNP : comment ça marche ?
Sommaire
De plus en plus d’investisseurs particuliers se tournent vers la location meublée pour compléter leurs revenus et optimiser leur fiscalité. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit par ses nombreux avantages, notamment grâce au mécanisme d’amortissement qui permet de réduire fortement l’imposition sur les loyers perçus. Mais comment ça fonctionne réellement ? Quelles conditions faut-il remplir, et quelles différences existe-t-il entre micro-BIC et régime réel ? On vous explique tout simplement.
Qu’est-ce que l’amortissement LMNP ?
L’administration fiscale vous considère comme LMNP si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 €. Vous pouvez aussi être LMNP si vos revenus locatifs dépassent le total des revenus de votre foyer fiscal (traitements, salaires, BNC, BIC, etc.). Ce statut est surtout utilisé dans le cadre de l’investissement immobilier.
Le LMNP est fiscalement avantageux, mais comme tout projet immobilier, il nécessite souvent un financement. Pour savoir si votre projet est réalisable, commencez par définir votre capacité d’emprunt :
Concrètement, l’amortissement LMNP consiste à étaler le coût d’un investissement locatif meublé sur toute sa durée d’usage. Il permet d’enregistrer la perte de valeur du bien dans votre comptabilité, ce qui réduit votre base imposable. Vous pouvez amortir :
la valeur hors taxes de votre bien immobilier (hors terrain) ;
les travaux réalisés dans votre bien ;
les frais d’acte.
Quelles charges peut-on déduire ?
En LMNP, seules les charges supérieures à 600 € sont déductibles. Vos factures doivent être datées à partir du début de votre activité. La perte de valeur de vos biens se traduit alors par une réduction de vos recettes grâce à l’amortissement.
Exemples de durées d’amortissement :
Literie : 6 ans
Canapé : 10 ans
Travaux de peinture : 10 ans
Le déficit d’amortissement LMNP
Si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez déclarer un déficit foncier. Celui-ci est limité à 10 700 € par an, mais l’excédent peut être reporté sur 10 ans.
Le déficit est imputable uniquement sur vos loyers, pas sur l’ensemble de vos revenus.
Comment calculer l’amortissement ?
Les éléments à prendre en compte
La déduction des amortissements ne peut pas dépasser la différence entre vos revenus locatifs et vos charges déductibles.
Pour calculer correctement l’amortissement, il faut prendre en compte chaque composante du bien : toiture, électricité, gros œuvres, finitions… Chaque élément a sa propre durée d’amortissement et son taux.
Achat maison : 300 000 € → amortissement sur 25 ans = 12 000 €/an
Mobilier : 10 000 € → amortissement sur 5 ans = 2 000 €/an
Frais de notaire : 15 000 € → amortissement sur 25 ans = 600 €/an
Total amortissement annuel sur les 5 premières années : 14 600 €.
Si vos revenus locatifs sont de 15 100 €, votre bénéfice imposable sera de 500 € seulement (15 100 – 14 600).
Quelle est la durée d’amortissement du LMNP ?
En moyenne, 85 % de la valeur du bien peut être amortie sur 30 ans, le reste correspondant au terrain, non amortissable. Chaque composante a toutefois une durée spécifique :
la structure dont la valeur représente les 70 % de la valeur d’actif a une durée d’amortissement de 80 ans ;
les installations électriques (5 % de la valeur de l’actif) disposent d’une durée d’amortissement de 25 ans ;
la toiture (10 % de la valeur de l’actif) a une durée d’amortissement de 25 ans ;
les agencements intérieurs (8 % de la valeur de l’actif) disposent d’une durée d’amortissement de 15 ans.
Découvez quelques exemples de la durée d’amortissement selon la composante de votre bien.
Les régimes fiscaux LMNP
Le régime micro-BIC
L’avantage principal ici, c’est que ce régime n’impose pas de tenir une comptabilité. Il suffit de déclarer le montant brut des loyers via la déclaration 2042 C Pro.
L’administration applique ensuite un abattement automatique de 50 %, voire 71 % pour un meublé de tourisme. Les BIC sont ensuite imposés selon le barème de l’impôt sur le revenu.
Le régime réel
Le régime réel vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel, y compris :
les travaux d’entretien et rénovation
les charges de copropriété
les intérêts d’emprunt liés à l’achat
Avec le régime réel, vous devez tenir une comptabilité complète (compte de résultat, bilan). Vous pouvez aussi vous inscrire à un établissement de gestion agréé pour éviter une majoration de 25 % sur votre bénéfice imposable.
Comment opter pour le régime réel et bénéficier de l’amortissement LMNP ?
Si vos revenus locatifs dépassent 70 000 € par an, le régime réel s’impose automatiquement. En dessous de ce seuil, vous pouvez quand même l’opter.
Pour une première mise en location meublée, il faut déclarer votre activité via la P0i dans les 15 jours suivant le début de votre activité, et choisir le régime réel si vous le souhaitez.
Si vous êtes déjà en micro-BIC, il faut demander le changement à l’administration fiscale avant la déclaration des revenus (avant mai).
Si vous avez un projet de LMNP, vous pouvez solliciter les services d’un courtier immobilier en ligne qui pourra vous accompagner dans votre demande de financement et la création de votre dossier. Grâce à notre outil en ligne, vous pouvez également simuler votre prêt immobilier pour mieux préparer votre projet et définir votre capacité d’emprunt.
En LMNP, vous pouvez choisir entre le régime fiscal micro-BIC et le régime réel.
Vous pouvez étaler le coût de votre investissement locatif meublé sur toute sa durée grâce à l’amortissement en LMNP.
Chaque composante de votre bien a sa propre durée d’amortissement.
Pour calculer le montant de votre amortissement en LMNP, vous devez prendre en compte chaque élément.
Vous devez envoyer une déclaration P0i au tribunal du commerce pour vous déclarer en tant que LMNP.
