Prêt immobilier et taux d’usure en 2024 : tout comprendre en 5 min

Cet indicateur correspond au taux maximal auquel une banque peut vous accorder un prêt. Et s’il existe, c’est avant tout pour vous protéger !

Le taux d’usure a été créé au cours des années 70, dans un contexte où les taux immobiliers étaient élevés. L'objectif ? Protéger les emprunteurs de banquiers qui profiteraient de leur position pour exagérer leurs marges. La Banque de France a ainsi mis en place ce taux "plafond" pour éviter qu’ils n’appliquent des taux immobiliers trop élevés.

Le mode de calcul du taux d’usure est simple : on prend le taux moyen appliqué par les banques au cours du dernier trimestre et on le majore d’un tiers. Par exemple, si la moyenne des taux pratiqués était de 3,5 % durant les trois mois précédents, le nouveau taux d’usure sera fixé à : 3,5 + (3,5 x (⅓)) = 4,66.

Ainsi, si les banques font face à une augmentation des taux directeurs, elles peuvent à leur tour augmenter les taux des crédits qu’elles vous proposent. Cette marge leur permet de proposer des crédits sans être déficitaires.

Dans un contexte où les taux d’intérêt sont faibles (ce qui a été le cas ces dernières années), le taux d’usure perd un peu sa principale fonction. Mais en 2022, le taux d’usure est devenu un frein à la production de crédits et d'accès à la propriété pour les ménages les plus modestes.

En effet, durant l’année 2022/2023, les taux directeurs ont augmenté plus rapidement que prévu. Les banques se sont alors retrouvées à emprunter l’argent qu’elles devaient prêter à des taux qui ne leur permettaient plus de générer des marges suffisantes. Conséquence ? Les banques se sont montrées plus sélectives et le marché du crédit a connu un fort ralentissement.

Pour bien comprendre le fonctionnement du taux d’usure d’un prêt immobilier, il importe de définir un autre taux, le TAEG et un produit que vous connaissez peut-être, les OAT (obligations assimilables du trésor).

• Le TAEG recoupe l’ensemble des postes de coûts liés à votre emprunt. Il retient, en plus du coût de vos intérêts, celui de votre assurance emprunteur, mais également celui de vos frais de garantie et de vos frais de dossier. Ainsi, lorsque l’on évoque le taux d’usure, c’est bien votre TAEG que celui-ci ne doit pas dépasser et non votre taux nominal (qui ne correspond qu’aux intérêts de votre crédit).

• Les Obligations Assimilables du Trésor sont des titres de dettes émis par l’État. Lorsque vous achetez 1 000 euros d’OAT, vous prêtez en réalité 1 000 euros au Trésor Public, qui vous les remboursera à une échéance déterminée à l’avance. Entre-temps, vous percevrez des intérêts ! Pourquoi nous intéressons-nous aux OAT lorsque l’on parle de taux d’usure ? Tout simplement parce que les banques indexent leurs taux sur celui des OAT émises sur 10 ans, en les majorant d’un point. Ainsi, elles estiment que pour être rentables, le TAEG de leurs prêts doit être au minimum supérieur d’un point à celui des OAT émises sur 10 ans.

Vous le comprenez, pour qu’une banque puisse être rentable lorsqu’elle vous prête de l’argent, il est impératif que votre TAEG soit (au minimum) supérieur d’un point au taux des OAT sur 10 ans. Ainsi, lorsque le taux des OAT sur 10 ans s’élève à 3 %, le taux d’usure en vigueur devra demeurer supérieur à 4 % pour qu’une banque puisse vous prêter de l’argent.

Tous les profils d’emprunteurs peuvent se retrouver confrontés à un dossier usuraire, c’est-à-dire qui dépasse le taux d’usure. En revanche, certains profils sont plus propices à présenter des dossiers usuraires et ne pas pouvoir contracter de crédit immobilier à cause du taux d’usure.

Lorsque l’on parle de taux d’usure, on évoque celui qui concerne les crédits immobiliers d’une durée égale ou supérieure à 20 ans. Il faut toutefois noter que le taux d’usure varie selon la nature et la durée de votre prêt. Ainsi, et à l’exception du prêt relais, plus votre prêt sera court, plus le taux d’usure auquel pourra prétendre votre banque devrait l’être.

Afin de passer sous le taux d’usure actuel, il est nécessaire de diminuer son taux annuel effectif global (TAEG) qui prend en compte l'ensemble des frais induits par le prêt immobilier, notamment les frais de dossier ou le coût de l'assurance emprunteur. En effet, le TAEG ne correspond pas uniquement au taux d’intérêt du crédit immobilier.

Il y a plusieurs solutions pour réduire son taux annuel effectif global et présenter un dossier non usuraire aux banques :

• Emprunter un capital plus important et réduire votre apport personnel : emprunter plus au même taux va écraser votre TAEG.
• Diminuer votre taux d’intérêt : augmenter son apport personnel ou réduire la durée souhaitée pour son emprunt pourra faire baisser votre taux d’intérêt, mais cela va également réduire votre capacité d’emprunt.
• Souscrire une assurance emprunteur moins chère : la mise en place de la Loi Lemoine vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et effectuer une délégation d’assurance auprès d’un assureur externe.
• Réduire les frais annexes liés à son prêt immobilier : frais de dossier, frais de garantie, honoraires, etc.
• Privilégier les prêts multilignes : lorsque les emprunteurs contractent plusieurs prêts immobiliers (un prêt immobilier classique et un prêt aidé, par exemple) ils peuvent augmenter leur capacité d’emprunt étant donné que les prêts aidés proposent des conditions d'octroi plus avantageuses.
• Choisir le taux variable pour votre emprunt : il y a un taux d’usure (généralement plus bas) spécifique pour le taux variable. Ce n’est pas une solution "miracle" pour régler le problème du taux d’usure, mais cela permet de multiplier le type de sortie : les banques qui ne veulent pas prêter seront moins frileuses à accorder un prêt immobilier à taux variable.
• Emprunter via une société civile immobilière (SCI) parce que les investissements professionnels ne sont pas soumis au taux d’usure.

Envie de garder un œil sur les taux du moment ? Abonnez-vous à l'Alerte Taux.

Des taux par-ci, des taux par-là. Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Heureusement, Pretto vous guide dans toutes ces terminologies parfois obscures ou qui paraissent se référer à la même chose, alors que des nuances existent bel et bien.

Le taux d'usure et le taux d'endettement sont deux concepts majeurs à comprendre lorsqu'il s'agit de prêt.

Le taux d'usure, c'est comme un garde-fou pour protéger les emprunteurs de taux d'intérêt trop élevés. Il fixe une limite que les banques ou les organismes de crédit ne peuvent pas dépasser lorsqu'ils prêtent de l'argent. C'est un moyen de s'assurer que les taux restent raisonnables.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.