Hausse du taux d'usure en juin 2023 : à quoi s'attendre ?

En ce début de mois de juin, c'est la nouvelle qui fait parler dans le monde de l’immobilier : le taux d'usure connaît une nouvelle hausse. Mais concrètement, qu’est-ce que ça change pour les futurs acquéreurs ?

Pour comprendre ce qu’est le taux d’usure, le plus simple est de voir ce chiffre comme la barrière que les banques ne peuvent pas franchir. Le taux d’usure est un frein, un plafond fixé par la Banque de France pour vous protéger vous, les emprunteurs, contre des taux d'intérêt excessivement élevés.

Le taux d’usure est calculé en faisant la moyenne des taux pratiqués par les établissements financiers sur les trois derniers mois, à laquelle on ajoute une marge de sécurité. L’objectif est de réguler le marché du prêt et de prévenir tout surendettement (il faut savoir s’endetter pour s’enrichir mais tout de même). Il est fixé par la Banque de France (BdF, pour les intimes) et est, normalement, révisé trimestriellement.

Depuis février, le taux d’usure est révisé chaque mois pour permettre aux emprunteurs d’obtenir une plus grande variété d'options de prêt. Avec cette nouvelle méthode d’actualisation, les taux d'intérêt sont plus susceptibles de refléter les conditions actuelles du marché. Bonne nouvelle pour les emprunteurs, la mensualisation est maintenue au moins jusqu'à la fin de l'année 2023.

Pour mieux vous situer et avant d’entrer dans le vif du sujet, voici la mise à jour des taux d’usure selon les types de prêts immobiliers. Effectifs au 1er juin 2023.
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans : 3,99%
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans : 4,45%
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus : 4,68% (c’est le prêt le plus courant, c’est donc le taux d’usure dont vous allez entendre le plus parler)
Prêts à taux variable : 4,47%
Prêts relais : 4,67%

Une mesure réglementaire au service de la transparence financière

Encore une énième tactique pour maximiser les profits aux dépens des consommateurs ? Et bien non (pas cette fois), le taux d’usure est un calcul qui protège les emprunteurs, facilite les comparaisons entre les différentes offres de taux et encourage la transparence dans les pratiques de prêt.

Si les taux augmentent, c’est généralement parce que des guerres, quelques bactéries et autres défis sociétaux ajoutent des zéros sur le prix de votre épicerie. Qui dit denrées alimentaires qui augmentent dit pouvoir d’achat qui baisse. C’est l’effet boule de neige.

Vous vouliez emprunter une somme donnée mais votre capacité se trouve modifiée depuis l’inflation ? Vous n’êtes pas la seule personne concernée, alors les banques augmentent le coût de leur offre. C’est là qu’intervient le gardien du prêt : le taux d’usure.

Mais pourquoi est-ce une bonne nouvelle alors que ça ne fait qu’augmenter ?

Parce qu’après des mois de hausse en flèche, le taux d’usure augmente certes, mais nettement moins rapidement. D’après notre observatoire des tendances du marché immobilier, cette décélération représente un signal faible vers une stabilisation des taux d’intérêts. En gros, les banques se calment doucement sur la hausse de leurs taux d’intérêt. Pour encourager cette stabilisation, la révision mensuelle du taux d’usure par la BdF est maintenue jusqu'à fin 2023.

Bonne nouvelle donc, la hausse du taux d’usure pourrait débloquer certains dossiers d’emprunt, à condition que les banques coopèrent. En effet, le taux d’usure est fixé avec une petite marge de sécurité pour éviter le dépassement du taux d’endettement. À mesure que les banques alignent leurs taux d’intérêt sur le taux d’usure, votre capacité d’emprunt baisse. Oui, parce qu’il faut compter les frais de l’assurance et des garanties obligatoires ! Et comme les banques ne veulent pas toujours jouer le jeu (en moyenne 4% sur les prêts de 25 ans depuis le 1er juin), place au gouvernement pour assouplir les règles d’octroi. Un appel dûment souligné lors des différentes prises de paroles des experts Pretto.

Les taux de l’usure marquent ce mois-ci un ralentissement dans leur hausse [...] il devient urgent d’assouplir les règles d’octroi pour resolvabiliser les ménages, dont le pouvoir d’achat immobilier a été largement grevé par la multiplication par 4 des taux immobiliers en un an et demi.

Pierre Chapon, co-fondateur & CEO Pretto

C’est après plusieurs demandes de la part de tous les acteurs concernés qu’une décision officielle de la part du Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF) va être annoncée courant juin. Depuis le 1er janvier 2022, les banques françaises doivent respecter les critères définis par le HCSF (soit un taux d'endettement de 35% maximum et une durée de crédit fixée à 25 ans - sauf exception). Les discussions sont ouvertes pour s’assurer que les normes visant à protéger de potentiels surendettement ne bloquent pas l’accès au crédit. À suivre.

Qui se nourrit d’attente risque de mourir de faim

Sachant tout cela, est-ce que l’investissement immobilier vaut toujours le coup ? En posant la question à nos experts, la réponse est assez prévisible : choisir d’investir est toujours une bonne idée. Est-ce vraiment objectif ? Attendez la suite. Effectivement, certains ménages sont exclus depuis l’inflation. C’est pourquoi, il est important de régulièrement réviser sa capacité d’emprunt et surtout de questionner les options disponibles sur le marché. Pour les ménages toujours en lice, la recommandation d’Aladin, notre expert crédit autodidacte, est le suivant :

Avec la hausse des taux, des dossiers qui étaient encore finançables il y a quelques mois ne le sont plus aujourd’hui. Pour autant, attendre en espérant une baisse des taux, ce n’est pas une très bonne stratégie, au risque de passer à côté de son coup de cœur. Mon conseil : achetez aujourd’hui et renégociez votre crédit dès que les taux auront baissé. Ça vous évitera d’ici là de payer des loyers et de subir encore une nouvelle hausse des taux.

Morale de l’histoire : il faut toujours prendre des risques, car l’attente en comporte elle aussi. À vous de mesurer votre balance risques/bénéfices, appliquée au projet immobilier !