L’apport personnel pour votre prêt : 5 minutes pour tout comprendre

En réflexion pour une demande de prêt immobilier, vous avez entendu parler de l'apport personnel ? Il s'agit de la somme d’argent personnelle que vous injectez directement dans votre projet immobilier. Il peut être le fruit d'une épargne, d’un placement financier, de la vente d’un bien, d’un héritage ou d'une donation.

S'il n'est pas obligatoire d'avoir un apport personnel pour obtenir un prêt immobilier, il est tout de même conseillé d'apporter au minimum de 10 % du prix du bien immobilier afin de payer les frais de notaire et les frais de garantie. En effet, peu de banques accordent des prêts à 110 % qui permettent aux emprunteurs de payer ces frais annexes grâce à leur emprunt. Néanmoins, même s'il est difficile d'obtenir un prêt immobilier dans ces conditions, les banques peuvent accorder des dérogations à certains profils, notamment les primo-accédants.

Grâce à notre outil de simulation, vous pouvez inclure le montant de votre apport personnel pour mieux préparer votre projet immobilier et estimer, le plus précisément possible, le taux immobilier auquel vous pouvez prétendre.

La plupart du temps, l’apport personnel provient de l’épargne de l’emprunteur. En économisant un peu chaque mois selon vos revenus, il est ainsi possible de se constituer une somme qui pourra faire office d'apport personnel.

S’il existe de nombreuses raisons d'épargner, la constitution d’un apport personnel nécessite une modalité d’épargne adaptée et un plan dédié avec des versements réguliers et calculés en fonction de votre projet.

En plus de l'épargne personnelle, l’épargne salariale de l'emprunteur représente une source financière non négligeable pour préparer votre apport personnel. Cette solution d’épargne collective est mise en place par les entreprises qui vont verser à leurs salariés des primes liées à la performance de la société (intéressement) ou aux bénéfices engendrés (participation).

Si votre entreprise a mis en place une épargne salariale, vous pouvez effectuer une demande pour débloquer les fonds nécessaires à la constitution de votre apport.

En prévision d’un futur achat immobilier, certains acquéreurs peuvent souscrire un produit d’épargne spécialement dédié à l’acquisition d’un logement : un plan d'épargne logement (PEL) ou un compte d'épargne logement (CEL). Ces deux dispositifs permettent d’obtenir un prêt immobilier avantageux, voire une prime de l’État pour financer l’achat d’un bien.

Si le PEL est plus intéressant, il comporte tout de même quelques contraintes, en contrepartie d’un taux d’intérêt à 2 % et d'un plafond de 61 200 euros. Le versement initial est en effet de 225 € minimum et les versements ultérieurs doivent atteindre 540 € minimum par an. Ils peuvent être mensuels, trimestriels ou semestriels. Des versements libres complémentaires sont possibles. La durée minimale d’un plan épargne logement (PEL) est par ailleurs de quatre ans. Tout retrait anticipé entraîne sa clôture. Ces versements réguliers représentent un gage de sérieux pour les banques, qui verront la détention d’un PEL comme un argument supplémentaire pour votre demande de prêt.

Le CEL de son côté présente un plafond de 15 300 € et un taux d’intérêt de 2 %. Cependant, il permet des versements libres (de 75 € minimum) et des retraits partiels, à condition que le solde du CEL ne soit jamais inférieur à 300 €. Moins contraignant, ce produit d’épargne permet de mettre de côté à son rythme.

D’autres produits d’épargne peuvent également contribuer à la constitution d’un apport personnel comme l’assurance-vie. Il s'agit d'un bon moyen de placer son argent puisqu’elle ne bloque pas l’épargne et permet de réduire la fiscalité.

Vous pouvez également placer votre argent dans des entreprises à travers deux types d’investissements :

• les actions : à privilégier sur un horizon supérieur à 5 ans, avec une performance comprise entre 5 et 8 % ;
• les obligations : à privilégier pour un horizon plus court, avec une performance comprise entre 2 et 5 %.

Si ces placements offrent un meilleur rendement, ils nécessitent toutefois de bien anticiper votre projet immobilier pour ne pas être bloqué par les délais importants nécessaires au déblocage des fonds. Il existe également des solutions moins conventionnelles comme le crowdfunding immobilier.

Vos proches peuvent aussi vous aider à constituer votre apport personnel en procédant à des donations, qui ne sont soumises au paiement de droits qu’à partir d’un certain montant. Ainsi, les parents peuvent donner jusqu’à 100 000 euros par enfant, sans avoir à payer de droits de donation. Les grands-parents ou arrières grands-parents peuvent également procéder à des donations en bénéficiant de certains abattements.

Dans d’autres circonstances, ce ne sont pas des donations, mais des héritages qui permettent de financer un achat immobilier.

Si la constitution d’un apport personnel n’est pas obligatoire, la plupart des établissements bancaires privilégient les profils qui peuvent financer une partie de leur achat immobilier :

Un apport est un véritable atout pour décrocher votre prêt immobilier aux meilleures conditions. Cela prouve à la banque que vous êtes en mesure d'épargner et de gérer vos comptes avec sérieux.

• les profils avec un apport sont considérés comme plus sérieux ;
• la constitution d’un apport personnel demande de la rigueur pour épargner ;
• l'apport renseigne votre banque sur votre capacité future à rembourser votre emprunt ;
• l’apport personnel doit couvrir les frais annexes comme les frais de notaire et les frais de garantie.
• il permet de se prémunir contre le risque de défaut de paiement ;

Si l'on considère que l’apport personnel doit être d’au moins 10 %, l'apport personnel minimum recommandé pour un achat immobilier peut varier d’un profil à l’autre.

Lors d’un achat dans l’ancien, le montant de l’apport doit être au minimum de 10 % du prix du bien : ce chiffre correspond aux frais d’acquisition du bien immobilier, soit les frais de notaire (entre 6 et 8 %) et de garantie.

Dans le cas d’un achat dans le neuf, les frais de notaire sont réduits : ils ne s'élèvent qu'à 2 à 3 % du prix de vente du bien. Par conséquent, l’apport minimum nécessaire à un achat dans le neuf est nettement inférieur à celui d’un achat dans l’ancien. De manière générale, il doit être de 5 % minimum pour couvrir l’ensemble des frais annexes.

Quel que soit le moyen choisi pour votre apport personnel, vous devez impérativement conserver une épargne résiduelle, notamment si vous constituez votre apport via une épargne personnelle, sans produit d’épargne dédié à un achat immobilier. Si vous avez bénéficié d'un placement ou d'une donation, il convient de ne pas tout injecter dans votre apport personnel afin de garder un peu d’argent de côté en cas d'imprévus.

Dans certains cas, il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans disposer d’apport personnel. Néanmoins, les banques se montrent particulièrement exigeantes envers ces dossiers puisqu’ils représentent un risque plus élevé. Dans les faits, quelques profils peuvent se voir accorder un prêt sans apport :

• les primo-accédants avec une bonne situation professionnelle et des perspectives d’évolution ;
• les propriétaires qui réalisent un investissement locatif.

Dans tous les cas, il est tout de même préférable de pouvoir justifier d’une épargne pour rassurer les banques, même si on ne souhaite pas l’utiliser pour financer son achat immobilier.

Toutes les banques peuvent potentiellement accorder des prêts sans apport, mais cela dépend de leur politique commerciale. Bien qu’un prêt sans apport soit risqué, les prêts immobiliers sont l'un des principaux moyens pour les banques d’acquérir de nouveaux clients. Néanmoins, ce n’est pas parce qu’une banque se montre particulièrement compétitive qu’elle acceptera forcément votre dossier !

Faire son achat immobilier sans apport demande un dossier irréprochable, de bonnes capacités de négociation et une bonne évaluation de son budget. Vous devez avoir une idée précise de votre votre capacité d’emprunt pour connaître le budget dont vous disposez pour votre achat immobilier. Utilisez notre outil de simulation de prêt immobilier pour mieux préparer votre projet immobilier.