SCI : investissez sereinement en famille ou entre amis

L’acquisition immobilière grâce à une SCI peut vous aider à affronter certaines difficultés. Elle est avantageuse dans certaines situations, mais elle exige plus de gestion. Parmi tous nos experts, certains sont spécialisés et peuvent vous accompagner dans vos démarches pour votre projet de SCI.

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Les revenus générés sont imposés, proportionnellement selon les parts des associés. Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), où la SCI est imposée en tant que personne morale. Attention, ce choix est irrévocable et entraîne des obligations comptables plus lourdes.​

Mettre en place des montages juridiques à travers la SCI peut optimiser votre patrimoine. Le responsable peut acheter en propre un immeuble au lieu de l’inscrire à l’actif de son entreprise et le louer à sa société. Ainsi, les loyers payés par la société seront déductibles des revenus et diminueront l’assiette de l’impôt sur les sociétés.

Acheter à plusieurs, c’est souvent une histoire de famille ou un projet de couple. Mais en pratique, ce n’est pas toujours simple. La SCI, c’est un peu le super-pouvoir juridique qui simplifie tout ça. Elle permet de structurer l’achat et la gestion d’un bien immobilier en posant des règles claires dès le départ.

On crée une SCI pour plusieurs raisons :

• Éviter les blocages liés à l’indivision : ici, les décisions sont prises selon les modalités définies dans les statuts. Fini les blocages à cause d’un désaccord.

• Faciliter la transmission du patrimoine : au lieu de transmettre un bout de maison, vous transmettez des parts sociales. C’est plus souple et souvent moins coûteux en droits de succession.

• Optimiser la gestion : qui fait quoi, comment on prend les décisions, tout est prévu.

• Protéger son patrimoine : la SCI permet de séparer votre patrimoine personnel de celui détenu via la société.

Autrement dit, c’est un cadre qui vous protège, qui clarifie les choses, et qui peut aussi faire gagner du temps (et de l’argent) à la revente ou en cas de transmission. Le bon réflexe, surtout quand le projet dépasse 300 000 euros.

La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que les revenus et les charges perçus sont pris en compte automatiquement dans votre déclaration d’impôts personnelle : c’est la transparence fiscale. Néanmoins, vous pouvez choisir de soumettre votre SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela peut s’avérer avantageux dans certaines situations.

Si vous choisissez l’impôt sur le revenu :

• Chaque associé devra déclarer le montant des loyers sur sa déclaration d’impôts, dans la catégorie « revenus fonciers » : cette déclaration doit se faire au prorata des parts détenues dans la société.

• Les déficits pourront être imputés sur le revenu global : une décote existe selon la période de propriété.

Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, vous pouvez déduire de votre assiette d’imposition toutes les charges réelles de votre société : cela permet de déduire l’amortissement de l’assiette fiscale, mais si cela est avantageux pendant la durée d’amortissement de l’actif, ça l’est moins dès que le bien immobilier est totalement amorti.

La SCI simplifie la gestion de votre maison ou appartement, mais elle implique des démarches administratives plus contraignantes.

Mettre en place une SCI nécessite un travail administratif qui comprend :

1. La rédaction des statuts avec un professionnel du droit ;

2. La publication d’une annonce légale ;

3. L’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Si vous passez par un professionnel du secteur, prévoyez entre 1 000 et 1 500 euros, et environ 350 euros si vous le faites par vous-même. Pour éviter de vous perdre dans la paperasse, nous vous conseillons de faire toutes les démarches administratives en ligne.

La gestion d’une SCI requiert également quelques formalités administratives :

1. Les Assemblées générales : une assemblée générale doit avoir lieu tous les ans pour rédiger un procès-verbal. De plus, des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées pour certains événements exceptionnels, comme lorsqu’un associé souhaite vendre ses parts.

2. Les obligations comptables : vous devez ouvrir un compte bancaire spécifique à la SCI, mais également publier régulièrement les comptes, au moins à chaque clôture d’exercice. N’oubliez pas de prévoir les honoraires d’un expert-comptable.

3. Les contraintes liées au crédit immobilier : le prêt peut être souscrit au nom de la SCI ou de ses associés. Cependant, si c’est la SCI qui contracte le prêt, vous ne pourrez pas obtenir de prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ).

L’acte de cession nécessite un dépôt d’acte modificatif auprès du greffe. De plus, la cession de parts de SCI est soumise aux droits d’enregistrement de 5 % à payer par l’acquéreur.

Dans le cas où la valeur de cession des parts est supérieure à leur valeur initiale, le cédant doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values. La plus-value est taxée au taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à hauteur de 17,2 %, soit un taux total de 36,2 %. Néanmoins, un abattement sur la plus-value est possible en fonction de la durée de détention des parts sociales : cela concerne d’une part l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux d’autre part.

Comme toute société, une SCI a une durée de vie. Elle peut aller jusqu’à 99 ans, mais parfois, les associés décident de mettre fin à l’aventure plus tôt.

Les raisons ? Un bien revendu, un projet terminé, des tensions entre associés, ou tout simplement l’envie de simplifier les choses. Voici comment ça se passe.

On convoque une assemblée générale extraordinaire (AGE). C’est là que les associés votent la fin de la SCI et nomment un liquidateur. Il peut s’agir d’un des associés ou d’une personne extérieure.

La décision doit être rendue publique via une annonce dans un journal d’annonces légales. C’est obligatoire.

Le liquidateur vend les actifs, paie les dettes, puis répartit ce qui reste entre les associés. C’est la phase de liquidation.

Une fois tout réglé, on rédige un PV de clôture et on procède à la radiation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce.