Une offre d’achat orale a-t-elle une valeur juridique ?

Non. Une offre d’achat orale n’a aucune valeur juridique. En revanche, une offre d’achat immobilier peut être remise par mail et reste valable.

Le vendeur est-il obligé d’accepter une offre au prix ?

Non. Même si le Code civil prévoit que la première offre au prix remporte la mise, dans les faits une offre d’achat au prix ne contraint pas le vendeur à l’accepter : il arrive qu’un vendeur sélectionne une offre plus basse, notamment lorsqu’un lien s’est noué pendant les visites.

Que se passe-t-il si le vendeur ne répond pas à mon offre d’achat ?

Le silence du vendeur est considéré comme un refus à la fin de la période de validité de l’offre. Ce refus libère automatiquement l’acheteur de sa proposition.

Peut-on se rétracter après l’acceptation d’une offre d’achat ?

Dès que l’offre est validée par le vendeur, vous êtes en théorie contractuellement engagé. Dans les faits, le délai de rétractation de 10 jours à l’issue de la signature du compromis vous permet légalement de renoncer à l’achat.

Promesse de vente ou compromis de vente : quelle différence ?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage réciproquement les deux parties : le vendeur s’oblige à vendre et l’acheteur à acheter. La promesse unilatérale de vente, elle, n’engage fermement que le vendeur : l’acheteur dispose d’un « droit d’option » et reste libre d’acheter ou non pendant un délai fixé entre les parties. En contrepartie de cette exclusivité, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, généralement de 5 à 10 % du prix, que le vendeur conserve s’il renonce (source : service-public.gouv.fr, 2026).

Qu’est-ce que le dépôt de garantie (ou séquestre) versé au compromis ?

À la signature du compromis de vente, l’acheteur verse le plus souvent un dépôt de garantie, généralement de l’ordre de 10 % du prix de vente — aucune loi n’impose ce versement ni n’en fixe le montant. La somme est déposée chez le notaire sur un compte séquestre. Elle est ensuite déduite du prix le jour de la vente définitive, rendue intégralement à l’acheteur si une condition suspensive (par exemple un refus de prêt) ne se réalise pas, mais conservée par le vendeur si l’acheteur renonce sans motif légitime (source : service-public.gouv.fr, 2026).

Offre d’achat immobilier : tout ce qu’il faut savoir !

Écrit par

Publié le 15 septembre 2022, mis à jour le 16 juin 2026 - 8 min de lecture

Après de nombreuses visites, vous avez enfin trouvé le bien idéal ? Pour ne pas passer à côté de votre futur appartement ou maison, il vous faut désormais faire une offre d’achat immobilier convaincante et dans les meilleurs délais !

Ça tombe bien, Pretto met à votre disposition un modèle d’offre d’achat gratuit et personnalisable. Si vous vous interrogez aussi sur le meilleur timing, les écueils à éviter et les astuces pour convaincre, Pretto vous dit tout ce qu’il faut savoir de cette étape importante dans tout projet d’achat immobilier.

Qu’est-ce qu’une proposition d’achat ?

L’offre d’achat, un jalon avant le compromis ou la promesse de vente

Émise à l’issue d’une ou plusieurs visites et en amont du compromis de vente, l’offre d’achat, ou proposition d’achat, marque une étape importante dans votre projet immobilier. Il s’agit d’un acte juridique qui indique votre volonté d’acheter un bien immobilier à un prix fixe et à certaines conditions. Concrètement, il s’agit d’un document écrit qui inclut plusieurs éléments, dont un descriptif du bien (adresse et nombre de pièces), le prix auquel vous proposez de l’acquérir, et le moyen de financement.

Une fois votre offre d’achat pour un appartement ou une maison transmise au vendeur ou à son représentant, celui-ci est libre de l’accepter ou de la refuser ; il peut également engager une négociation.

À quoi engage une offre d'achat ?

En théorie, dès que votre offre a été validée par le vendeur, vous êtes contractuellement engagé et ne pouvez renoncer à la vente. Dans les faits, peu de poursuites voient le jour, car les recours sont souvent longs et onéreux. En outre, le délai de rétraction de 10 jours à l’issue de la signature du compromis vous permet légalement de renoncer à l’achat.

Quand faire une proposition d’achat ?

Dans les grandes villes ou sur les marchés tendus, la réactivité et l’anticipation sont de mise, car la concurrence est rude. Avant toute visite, la bonne démarche consiste à connaître précisément son budget d’achat immobilier, grâce à notre simulateur de crédit immobilier en ligne, et à estimer la valeur du bien immobilier au plus près.

Un coup de coeur ? Faites une proposition d’achat pour la maison ou l’appartement immédiatement, quitte à consulter tous les documents relatifs au bien (Dossier de diagnostic technique, procès verbal d’Assemblée générale…) dans un second temps. Dans le cas d’un marché moins concurrentiel, vous avez alors tout le loisir de prendre connaissance des documents avant de faire votre offre d’achat.

Que doit contenir obligatoirement une offre d'achat ?

Une offre d’achat sérieuse se doit d’inclure différents éléments :

un descriptif du bien (adresse et nombre de pièces)
le prix auquel vous proposez de l’acquérir
le moyen de financement
la durée de validité

Pretto vous propose de gagner du temps avec un générateur d’offre d’achat en ligne : en trois minutes, vous obtenez une offre d’achat personnalisée, convaincante, et qui vous protège.

Comment mettre toutes les chances de votre côté pour que le vendeur accepte votre offre ?

Faites la preuve de votre capacité à emprunter

En premier lieu, le vendeur va chercher à s'assurer de votre finançabilité. En bref, votre capacité à contracter un prêt immobilier pour mener la vente à son terme. Une bonne offre est donc complétée par un document attestant votre sérieux et votre capacité à emprunter. Dans certaines zones particulièrement tendues, comme la région parisienne, l’attestation de finançabilité est d’ailleurs déjà la norme.

L’attestation de finançabilité, établie par votre banque, ou plus souvent par un courtier immobilier, vous distingue des autres acquéreurs potentiels :

Elle détaille votre futur plan de financement (montant de votre apport et montant que vous pouvez emprunter) afin de rassurer le vendeur sur votre capacité financière
Elle permet enfin de lui prouver que votre décision est mûrement réfléchie
Elle peut donc faire la différence !

Obtenir mon attestation

Soyez réactif… mais pas seulement

Vous ne serez vraisemblablement pas le seul à convoiter la maison ou l’appartement qui vous fait envie et d’autres acheteurs vont sans doute faire une offre pour ce bien. Même si le Code civil prévoit que la première offre d’achat immobilier au prix remporte la mise, dans les faits, les choses se passent souvent autrement !

Il est toujours aussi nécessaire d’émettre une offre d’achat rapidement pour prendre de vitesse les acquéreurs concurrents, mais c’est loin d’être suffisant aux yeux des vendeurs. Pour faire la différence, votre offre doit toujours être étayée. En particulier sur votre capacité à emprunter pour mener à bien la vente, par exemple grâce à une attestation de finançabilité Pretto.

Visez le bon prix

Faire une offre au prix, si le bien n’a pas encore trouvé preneur, est sans doute le meilleur moyen de remporter la mise. Toutefois, une offre d’achat au prix ne contraint pas le vendeur à l’accepter.

Si vous estimez que l’état général du bien (et avec lui, la perspective de quelques travaux) le justifie, vous pouvez émettre une offre d’achat plus basse.

Il arrive qu’un vendeur sélectionne une offre plus basse, alors même que des offres au prix lui ont été adressées. C’est notamment le cas lorsque acheteurs et vendeurs ont noué un lien durant les visites.

Faites bonne impression

Pour chaque bien mis en vente, des dizaines de visites d’acheteurs potentiels sont à prévoir. Dès cette étape, c’est l’occasion pour vous de marquer les esprits et de montrer votre motivation.

Vous pouvez également joindre à votre proposition d'achat immobilier une lettre de motivation. Si vous n'avez pas eu la possibilité de rencontrer directement le vendeur, ce document vous permettra de lui expliquer plus en détails les raisons pour lesquelles son bien vous plaît tant. Évoquez, dans les grandes lignes, votre projet de vie autour du bien convoité. Idéalement, formulez votre offre en personne ou au téléphone, et relancez régulièrement le vendeur une fois celle-ci émise.

À qui adresser l’offre d’achat immobilier ?

La proposition d'achat en cas d’intermédiaire

Si le bien est vendu via une agence immobilière, votre offre d’achat doit être adressée à l’agent mandaté, et non au propriétaire. Celui-ci a l'obligation de transmettre toutes les offres au vendeur. Mais sachez que si vous faites une offre jugée trop basse, il pourra l’écarter en indiquant au vendeur qu’elle n’est pas à prendre au sérieux.

Dans le cas où vous êtes vous-même représenté par un intermédiaire, comme un chasseur immobilier, c'est lui qui sera en charge de la négociation. Il connaît les rouages du métier et aura validé avec vous au préalable votre budget et les conditions de l'achat.

La proposition d’achat de particulier à particulier

Quand il n’y a pas d'intermédiaire, votre offre d’achat doit être formulée directement auprès du propriétaire.

Attention, il n'est pas rare que le prix soit un peu surévalué quand le vendeur s'est passé des services d’un intermédiaire neutre pour l'évaluation de son bien. Soyez donc bien renseigné des prix du marché quand vous faites votre offre et justifiez bien la baisse du prix si tel est le cas.

Quelles sont les options du vendeur suite à votre proposition d’achat immobilier ?

Une fois que votre offre d’achat a été transmise au vendeur, trois possibilités :

1 - Votre offre d’achat est acceptée

Si le vendeur accepte l’offre d’achat, alors la vente est conclue. Lorsqu’un accord est trouvé à la fois sur la nature du bien et sur son prix, alors la loi considère que cette vente est parfaite. Prochaine étape : la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.

2 - Votre offre d’achat est négociée

Si votre proposition ne convient pas au vendeur, alors celui-ci a la possibilité de la négocier. Il peut donc vous faire une contre-proposition. Celle-ci ne vous oblige en rien, vous pouvez librement l’accepter ou la refuser. Le cas échéant, vous avez la possibilité de faire une nouvelle offre. Dans ce cas, la négociation se poursuit jusqu’à ce que les deux parties aient réussi à se mettre d’accord.

3 - Votre offre d’achat est refusée

Troisième et dernière possibilité, le vendeur refuse votre proposition. Dans ce cas, vous êtes automatiquement libéré de votre proposition d’achat, celle-ci est rendue caduque par le refus du vendeur. Inversement, le vendeur ne peut pas revenir sur son refus, même si la durée de validité de la vente n’est pas écoulée. Le refus marque la fin définitive de la proposition de vente.

Votre offre d'achat a été refusée ? Ne désespérez pas et continuez activement vos recherches.

Comment préparer son financement avant de faire une offre d'achat ?

Dois-je consulter mon courtier ou ma banque avant de faire une offre d’achat ?

Avoir une vision claire de votre budget d’achat immobilier et de votre plan de financement d’acquisition vous permettra de mieux orienter vos recherches. Et donc de faire une offre d’achat adaptée à votre situation le moment venu !

Plusieurs éléments vous permettent de le calculer :

vos revenus pour connaître votre capacité d’emprunt bancaire (revenus nets avant impôts)
votre apport immobilier, qui s’ajoute à la somme empruntée à la banque
les conditions bancaires et la durée d’emprunt, qui ont un impact sur la somme globale de votre crédit immobilier

Alors si vous souhaitez connaître votre budget, faites une estimation avec notre simulateur.

Quand dois-je prévenir mon courtier ou ma banque ?

Le mot d’ordre est l’anticipation ! N’attendez pas d’avoir trouvé votre bien et de signer le compromis de vente pour commencer vos démarches bancaires et préparer votre demande de crédit immobilier. Prenez de l’avance car le temps passe vite : vous ne disposez que de 45 à 60 jours pour trouver le financement nécessaire à l’achat du bien, entre la signature du compromis de vente et de l’acte authentique chez le notaire.

FAQ : l’offre d’achat immobilier

Non. Une offre d’achat orale n’a aucune valeur juridique. En revanche, une offre d’achat immobilier peut être remise par mail et reste valable.
Non. Même si le Code civil prévoit que la première offre au prix remporte la mise, dans les faits une offre d’achat au prix ne contraint pas le vendeur à l’accepter : il arrive qu’un vendeur sélectionne une offre plus basse, notamment lorsqu’un lien s’est noué pendant les visites.
Le silence du vendeur est considéré comme un refus à la fin de la période de validité de l’offre. Ce refus libère automatiquement l’acheteur de sa proposition.
Dès que l’offre est validée par le vendeur, vous êtes en théorie contractuellement engagé. Dans les faits, le délai de rétractation de 10 jours à l’issue de la signature du compromis vous permet légalement de renoncer à l’achat.
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage réciproquement les deux parties : le vendeur s’oblige à vendre et l’acheteur à acheter. La promesse unilatérale de vente, elle, n’engage fermement que le vendeur : l’acheteur dispose d’un « droit d’option » et reste libre d’acheter ou non pendant un délai fixé entre les parties. En contrepartie de cette exclusivité, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, généralement de 5 à 10 % du prix, que le vendeur conserve s’il renonce (source : service-public.gouv.fr, 2026).
À la signature du compromis de vente, l’acheteur verse le plus souvent un dépôt de garantie, généralement de l’ordre de 10 % du prix de vente — aucune loi n’impose ce versement ni n’en fixe le montant. La somme est déposée chez le notaire sur un compte séquestre. Elle est ensuite déduite du prix le jour de la vente définitive, rendue intégralement à l’acheteur si une condition suspensive (par exemple un refus de prêt) ne se réalise pas, mais conservée par le vendeur si l’acheteur renonce sans motif légitime (source : service-public.gouv.fr, 2026).