Location meublée VS nue, qu'est ce qui vaut le plus coup en 2025 ?
Sommaire
Quand on investit dans l’immobilier, il y a deux écoles : opter pour la location meublée ou pour la location nue. Mais avec les nouvelles réglementations qui secouent le marché de l’investissement immo, on se demande : en 2025, quel type d’investissement est le plus avantageux ? On a mené l’enquête pour vous.
Location meublée VS location nue : quelles différences ?
Non, ce n’est pas juste une question de meubles ! Derrière ces solutions, il y a surtout un cadre légal bien distinct qui peut tout changer dans vos calculs.
| Location nue | Location meublée |
|---|---|
| Bail : 3 ans minimum (6 ans pour les sociétés) | Bail : 1 an (9 mois pour les étudiants) |
| Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue) | Préavis locataire : 1 mois |
| Préavis propriétaire : 6 mois (uniquement pour des motifs légitimes : reprise pour occupation personnelle, vente du logement) | Préavis propriétaire : 3 mois (uniquement pour des motifs légitimes : reprise pour occupation personnelle, vente du logement) |
| Dépôt de garantie : 1 mois de loyer | Dépôt de garantie : 2 mois de loyer |
| Inventaire du mobilier : aucun | Inventaire du mobilier : inventaire précis obligatoire |
| Avantages fiscaux : Revenus fonciers (abattement de 30% ou régime réel) | Avantages fiscaux : BIC (abattement de 30% pour les meublés non classés ou régime réel) |
Rentabilité : lequel rapporte le plus en 2025 ?
Le choix entre location nue et location meublée se joue sur plusieurs critères, et la rentabilité en fait partie.
Location nue : Les loyers sont généralement moins élevés, mais les charges pour le locataire sont plus importantes puisqu’il doit meubler entièrement le logement à ses frais. En revanche, les baux plus longs (3 ans minimum) garantissent une stabilité pour le propriétaire.
Location meublée : Les loyers sont plus élevés, car ils incluent la mise à disposition du mobilier et des équipements. Mais attention, qui dit bail plus court (1 an renouvelable) dit aussi plus de rotation et donc un risque plus élevé de vacance locative (périodes où le bien n’est pas loué).
Et bien sûr, la fiscalité joue aussi un rôle clé dans la rentabilité… mais on y revient juste après !
Un investissement locatif réussi, c’est avant tout un bien rentable et en phase avec la demande locale. Et selon que vous optiez pour du nu ou du meublé, les attentes des locataires ne seront pas les mêmes.La location meublée est idéale pour les grandes villes étudiantes, les zones touristiques ou les secteurs à forte mobilité professionnelle et si vous visez la location courte durée. La location nue, quant à elle, est un choix plus sûr si vous cherchez la stabilité. La demande est généralisée, notamment dans les zones résidentielles où les locataires (familles, couples, actifs) recherchent un logement pour plusieurs années. Bref, avant d’investir, regardez ce que recherchent les locataires là où vous achetez !
Et que disent les chiffres ?
Si on compare les deux stratégies, la location meublée prend l’avantage sur la rentabilité, mais avec quelques nuances.
Location nue :
Rentabilité nette moyenne : 3,7% - Moins de turnover = revenus plus stables sur le long terme
Location meublée :
- Rentabilité nette moyenne : 4,8 %
- Loyers 15 à 20 % plus élevés que dans le nu
- Risque de vacances locatives plus élevé
👉 Verdict : La location meublée offre un meilleur rendement, mais demande une gestion plus active. À vous de voir si le jeu en vaut la chandelle !
Location nue ou meublée : qui gagne avec la fiscalité 2025 ?
Quand vous investissez dans l’immobilier locatif, vous avez le choix entre le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si vous louez en meublé, ou le régime réel, qui vous permet de déduire un maximum de charges pour optimiser votre fiscalité.
- Location nue
Avec le régime micro-foncier :
- Abattement forfaitaire relevé à 50 % (contre 30 % avant) : seuls 50 % des loyers sont imposables.
- Plafond de revenus : accessible pour des revenus locatifs bruts inférieurs à 15 000 €/an.
Avec le régime réel :
- Possibilité de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).
- Pas d’amortissement du bien immobilier, contrairement à la location meublée.
- Location meublée
Avec le régime micro-BIC
- Meublés non classés : Abattement fiscal réduit à 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 €/an.
- Meublés classés & chambres d’hôtes : Abattement de 50 %, applicable jusqu’à 77 700 €/an.
Avec le régime réel
- Amortissements toujours possibles, mais désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, ce qui augmente l’imposition à la cession.
Jade a acheté un appartement à Tours pour un investissement locatif. Elle perçoit un loyer annuel qu’elle perçoit est de 12 000 €.
Option 1 : Location nue
Jade choisit le régime micro-foncier (abattement de 50 %). Abattement de 50 % : 12 000 € x 50 % = 6 000 € (montant non imposable) Revenus imposables : 12 000 € - 6 000 € = 6 000 € En termes d’imposition, elle sera donc taxée sur 6 000 €.
Option 2 : Location meublée
Si Jade opte pour la location meublée non classée avec le régime micro-BIC (abattement de 30 %). Abattement de 30 % : 12 000 € x 30 % = 3 600 € (montant non imposable) Revenus imposables : 12 000 € - 3 600 € = 8 400 € Ici, Jade sera taxée sur 8 400 €.
En bref, en location nue, Jade paye des impôts sur 6 000 €, alors qu'en location meublée, elle est taxée sur 8 400 €. La location nue semble donc plus avantageuse fiscalement dans cet exemple.
Attention, ce calcul est un calcul global qui ne rentre pas dans tous les détails. Le calcul seul ne doit pas être la clé de votre décision. D’autres critères entrent en jeu : charges déductibles, aménagements spécifiques, et même le type de bien. Il est important de bien ajuster ces éléments pour que le calcul reflète réellement la rentabilité de votre investissement.
👉 Verdict : L’écart d’avantages entre la location meublée et la location nue s’est réduit en 2025. La location nue devient plus attractive fiscalement pour certains profils d’investisseurs.
À partir du 1er janvier 2025, les logements en France métropolitaine ayant un [diagnostic de performance énergétique (DPE)](/offre-achat/negociation-immobilier/diagnostic-performance-energetique/ de catégorie G ne pourront plus être mis en location.
Si certains propriétaires cherchent à contourner cette règle, vous pouvez en profiter pour tirer profit de la situation. Car oui, cela demande des travaux de rénovation mais c’est aussi une opportunité de négocier le prix d’achat et de valoriser votre bien à la revente. Bref, un investissement malin qui peut rapporter sur le long terme !
Quel choix faire en 2025 selon son profil d'investisseur ?
Avant tout, quand vous faites un investissement locatif, vous devez vous assurez que la stratégie que vous allez choisir convienne à votre profil investisseur.
Pour un investisseur prudent : optez pour la location nue : stabilité locative, gestion simplifiée, vision long terme.
Pour un investisseur dynamique : la location meublée reste plus rentable, mais nécessite plus de gestion et d’implication.
Alors, en 2025, on fait de la location meublée ou nue ? Le bon choix dépend avant tout de vos objectifs, de votre disponibilité et du marché local. Et bonne nouvelle : rien n’est gravé dans le marbre ! Vous pouvez toujours adapter votre stratégie plus tard… même si cela demande quelques démarches.
Pour aller plus loin : Pourquoi attendre avant de vendre votre bien LMNP peut vous faire économiser gros ?
