Charlotte teste se former à l’investissement immo - Partie 2

Mardi, 20h30. Le jour du coaching est enfin arrivé. Entre temps, j’ai déjà commencé à explorer d’autres villes où investir, et échangé avec Perrine, une autre coachée de mon groupe sur Slack. Elle aussi doutait de sa stratégie. C'est à ce moment que j’ai compris toute la force de cette formation : avancer en groupe. On n'est pas seul devant une vidéo tuto YouTube. Ici, on progresse ensemble, on échange, on partage nos doutes, nos idées, et surtout, on se soutient mutuellement.

Dans les étapes qui suivent l’étude de marché, il y a du stress car c’est vraiment le point crucial du projet. Si on se trompe sur la ville, tous nos plans tombent à l’eau. Heureusement, Clément, notre coach, fait un tour de table pour faire le point avec chacun d’entre-nous. Son conseil ? Prendre le temps plutôt que de foncer tête baissée.

Alors que je continue mes recherches, je tombe sur plusieurs classements des meilleures villes où investir et un Reels des Siving Sisters sur le sujet. Parmi elles, la ville de Poitiers. Je fais mes recherches et découvre ses nombreux atouts : à seulement 1h20 de Paris, c’est une ville étudiante avec une forte demande locative, le Futuroscope à 15 minutes, et un prix moyen de 2 279 € le m². Ça m'intéresse ! Mais peut-on vraiment choisir une ville où investir grâce à un Reels sur Instagram ?

Je contacte les agences pour savoir si ça vaut vraiment la peine de me déplacer. Dans la formation, il y a un module dédié à l'évaluation des biens avant la visite, avec des questions clés pour s’assurer qu’un bien qui a retenu notre attention vaut le déplacement : « Des travaux sont-ils déjà planifiés ? », « Y a-t-il eu des estimations pour ces travaux ? », « La copropriété impose-t-elle des restrictions sur les types de location ? », etc.

Les deux appartements semblent intéressants sur le papier, je décide alors de programmer une visite pour la semaine suivante. En attendant, j’envoie mon tableau de calcul de rentabilité (“pépite ou pépin”) à Clément, qui s'assure que nous n'avons rien oublié. Après plusieurs échanges et ajustements, les deux biens restent prometteurs, à condition que mes estimations de travaux restent en cohérence avec la réalité.

Arrivés à Poitiers, on découvre une ville plus grande que je ne le pensais. Il fait beau, on déambule dans la ville, on profite d’une terrasse avant de partir jusqu’au duplex. Je note tout ce que je vois de l’extérieur : place de garage, bruit, accessibilité, commodités. Vient le moment tant attendu de visiter le bien. Mais dès l’entrée, une odeur d’humidité me frappe. Red flag.

Le sol est gondolé, les murs tâchés, et les fenêtres rongées par l'humidité, c’est un no-go direct. Dommage, car le potentiel était là : une belle luminosité et une terrasse privative qui aurait fait rêver les futurs locataires. Même l'agent immobilier, qui nous avait pourtant prévenus, avait minimisé l'ampleur des dégâts. Et j'ai cette impression que d'autres mauvaises surprises pourraient s'ajouter en regardant l’état du plafond.

Un peu désabusés, on se rend au deuxième appartement. Bien situé lui aussi, avec un double garage — une rareté à Poitiers. Et là, surprise ! L’appartement est lumineux, traversant, avec une vue dégagée. Certes, la cuisine est placée de manière un peu étrange, là où on s'attendrait à trouver une chambre, mais on s’imagine déjà la déplacer dans le grand salon. Reste à savoir à quel prix ?

Après avoir fait le tour, on réalise que les travaux seront nécessaires, mais cette fois, on arrive facilement à se projeter. Mon copain est tout aussi emballé que moi. On en discute longuement sur une terrasse de la ville avant de décider de programmer une contre-visite pour estimer les coûts. Parce qu’au final, tout va se jouer sur les chiffres !

Le jour J, nous revenons dans l'appartement. L’artisan se révèle être de très bons conseils. Il nous explique que certains travaux ne sont pas obligatoires, comme ceux de la salle de bain, elle est un peu vieillotte mais peut facilement être remise au goût du jour avec une simple couche de peinture et le changement des robinets. Il prend toutes les mesures et je ne peux m'empêcher de remarquer que l'agent immobilier prend des notes d'une manière un peu trop insistante à mon goût. J'ai l'impression qu'il va utiliser ces informations pour mettre en avant le bien lors des prochaines visites.

Ça me stresse pas mal car l’appartement nous plaît de plus en plus et que des visites avec d’autres potentiels acheteurs sont prévues. D’autant plus que le bien est aussi en vente dans une autre agence.

Après quelques jours d'attente, les devis tombent : l’un à 13 000 €, l’autre à 16 000 €. Une fois encore, je replonge dans mes calculs, et après en avoir discuté avec Clément, je réalise que mes estimations tiennent la route. On en parle encore et encore, peaufinant les détails jusqu’à préparer une offre d’achat. Là aussi, je m’appuie sur le module dédié de la formation, et notamment la section sur la négociation.

Car il y a un mais. Pour que cet appartement tienne dans notre budget je dois parvenir à négocier au moins 15 % du prix. Je suis un peu fébrile… Heureusement, l'avantage de travailler chez Pretto, c’est que je peux bénéficier des connaissances de mes collègues et des ressources créées par nos équipes. Je visionne donc les masterclass sur la négociation proposées par Pretto, ce qui m’aide beaucoup à peaufiner ma stratégie.