Investissement locatif en résidence senior : est-ce rentable en 2024 ?

Avec une population senior en pleine croissance et des besoins qui évoluent, investir dans une résidence senior devient un projet de plus en plus intéressant. D'ici 2050, près de 25 millions de Français auront plus de 60 ans, renforçant la demande pour des logements adaptés. Pourtant, ce type d’investissement est encore peu exploité, souvent par crainte de sa complexité. Alors quelles en sont les véritables opportunités ?

Pretto vous présente les avantages et les risques d’un investissement locatif qui combine gestion simplifiée, sécurité et avantages fiscaux.

Vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative, elle est confiée à un gestionnaire professionnel. C’est lui qui prend tout en charge. Il recherche les locataires, s’acquitte des questions administratives et s’occupe des travaux d’entretien des logements.

Par ailleurs, le bail, conclu pour une durée minimale de neuf ans, garantit le paiement du loyer au propriétaire, ainsi que sa revalorisation.

Pour le gestionnaire, il s’agit donc d’une obligation contractuelle. Vous n’aurez plus à vous soucier d’éventuels impayés. En investissant dans une résidence senior, vous êtes donc débarrassé des soucis de gestion qui sont le lot habituel des propriétaires.

Vous allez confier la gestion de votre logement en résidence senior à un exploitant professionnel. Si vous êtes vigilant dans le choix de ce gestionnaire, vous aurez la garantie que votre appartement sera bien géré.

Il importe donc de vous assurer de la fiabilité de ce professionnel. Il vaut mieux choisir une société de gestion connue, dont l’expérience en matière d’exploitation des résidences seniors représente pour vous un gage de sérieux et d’efficacité.

Assurez-vous aussi de l’assise financière du groupe de gestion et de la variété du parc immobilier qu’il gère. Ne manquez pas non plus de vérifier que le gestionnaire possède bien tous les titres requis pour exercer son activité.

En investissant dans une résidence senior, vous serez toujours sûr d’avoir des locataires. En effet, comme l’explique Journaldesseniors.com, le nombre de personnes de plus de 60 ans ne cesse de croître. La France en comptera près de 25 millions en 2050.

Il s’agit donc d’un public en expansion, dont les besoins en matière de logement seront toujours plus grands.

Et même si votre logement était provisoirement vide, vous pourriez percevoir tout de même vos loyers si cette disposition figure dans le bail réalisé avec la société de gestion.

Un autre avantage d’un investissement en résidence senior, et pas des moindres, est son évidente rentabilité. On estime qu’elle se situe entre 3,5 % et 4,5 % hors taxes, en fonction de la localisation.

En effet, vous n’avez pas à payer les charges associées à l’entretien et à l’administration de la résidence, qui sont à la charge du gestionnaire. Il ne vous reste à régler que la taxe foncière et les charges de copropriété.

En investissant dans une résidence senior, vous bénéficiez, en fonction du montant de vos revenus locatifs, du statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

À ce titre, vous profitez de plusieurs avantages fiscaux. En premier lieu, le dispositif Censi Bouvard, prolongé en 2024, vous permet de déduire de vos impôts, dans la limite d’un montant plafonné, 11 % du prix d’achat du logement. Pour y prétendre, il faut louer le logement durant neuf ans.

Par ailleurs, ce statut vous donne la possibilité d’amortir votre logement lui-même et le mobilier, c’est-à-dire de déduire de vos loyers une charge fictive, ainsi que les intérêts d’emprunt. Cet amortissement s’étale sur plusieurs années.

Enfin, si le logement est loué au moins durant vingt ans, il est possible de récupérer la TVA sur l’achat du bien.

Les loyers perçus sont souvent limités en raison des charges élevées liées aux services offerts (restauration, animations, sécurité). En outre, la demande pour ce type de logement est parfois concentrée sur certaines zones géographiques. Dans les régions où l’offre est trop élevée par rapport à la demande, il peut être difficile de trouver des locataires, réduisant ainsi la rentabilité de l’investissement.

Bien que la gestion soit déléguée, certaines charges restent à la charge de l’investisseur. Ces charges incluent la taxe foncière, les charges de copropriété, et de temps en temps une partie des frais liés aux services offerts aux résidents (restauration, assistance, activités). Ces frais peuvent varier considérablement selon les résidences et impacter le rendement net de votre investissement. C’est pour cela qu’avant de vous lancer, nous vous conseillons de faire des calculs précis pour vérifier si cet achat peut réellement être rentable ou non.

En investissant dans une résidence senior, le bien est généralement sous gestion d’un exploitant professionnel, souvent via un bail commercial. Si l’exploitant rencontre des difficultés financières ou décide de ne pas renouveler le bail, cela peut entraîner des pertes importantes. La qualité de la gestion influence donc directement la rentabilité et la stabilité de l’investissement. En tant qu’investisseurs, vous devez bien évaluer la solidité financière de l’exploitant avant de signer un bail, car cela affecte directement la stabilité de vos revenus.

Bien que certaines résidences seniors permettent de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants (comme le LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel), cela nécessite en règle générale une connaissance approfondie du cadre fiscal et des règles de gestion. Des erreurs dans la déclaration ou la gestion des avantages fiscaux peuvent entraîner des pénalités ou la perte des réductions d’impôts.

Le marché des résidences seniors est spécifique et relativement restreint. La demande à l’achat n’est pas aussi forte que pour des logements traditionnels, ce qui peut rendre la revente plus lente et compliquée. En cas de changement de situation personnelle ou de besoin de liquidité rapide, il peut être difficile de céder le bien à un prix attractif.

De nombreux investisseurs soulignent la stabilité et la sécurité de ce type d’investissement, notamment en raison de la forte demande pour les logements adaptés aux seniors. Les résidences seniors attirent une population en constante augmentation, ce qui assure souvent un taux d’occupation élevé. Les avantages fiscaux, particulièrement avec le régime LMNP, sont également fréquemment mentionnés comme un atout important, permettant de réduire les impôts tout en amortissant le prix du bien.

La gestion étant généralement confiée à un exploitant, les investisseurs apprécient la simplicité de la gestion locative, puisqu’ils n’ont pas à s’occuper eux-mêmes de la recherche de locataires ou de la gestion des loyers. Cette délégation réduit les risques de vacance locative et d’impayés.

Cependant, certains investisseurs mettent en avant des risques liés à l’exploitant. Plusieurs témoignages soulignent que si l’exploitant rencontre des difficultés financières ou gère mal la résidence, cela peut affecter directement la rentabilité de l’investissement.

D’autres mentionnent des problèmes de localisation : si la résidence est mal située (loin des services, transports, commerces), cela peut entraîner des difficultés à remplir les logements, surtout dans les zones moins dynamiques.

Enfin, plusieurs investisseurs soulignent que les charges liées aux services (restauration, activités, sécurité) peuvent être particulièrement élevées, impactant ainsi la rentabilité nette du bien. Ces frais importants sont souvent sous-estimés au départ, et peuvent devenir un fardeau financier non anticipé.

L’achat d’une résidence senior attire un public varié. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ces résidences ne sont pas réservées aux seniors eux-mêmes. Plusieurs profils peuvent se montrer intéressés par ce type d’investissement, chacun avec ses objectifs propres.

Bien sûr, les premiers concernés sont les personnes âgées de 60 ans et plus qui souhaitent préparer leur retraite dans un cadre de vie adapté à leurs besoins. Les résidences seniors proposent des appartements ou des maisons spécialement conçus pour répondre aux attentes des personnes âgées : accessibilité, services à la carte (ménage, restauration, assistance), ainsi qu’un environnement social stimulant.

Pour un senior, acheter sa propre résidence dans ce type d’établissement permet de profiter d’un logement sécurisé tout en conservant son indépendance. C’est aussi un moyen d’éviter les surprises des hausses de loyers ou des contrats de location complexes.

Les résidences seniors séduisent également les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier attractif. Pourquoi ? Parce que la population âgée ne cesse de croître en France et en Europe. Le vieillissement de la population garantit une demande forte pour ce type de logement, offrant ainsi des perspectives de rentabilité intéressantes à long terme.

En outre, l’investissement en résidence senior permet de bénéficier de dispositifs fiscaux comme le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui offre des avantages en matière de réduction d’impôt sur les revenus locatifs. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine tout en diversifiant ses sources de revenus.

Certaines familles choisissent par ailleurs d’acheter un logement en résidence senior pour y loger un parent âgé. Cela leur permet de veiller à ce que leur proche bénéficie d’un cadre de vie sécurisé et confortable, tout en évitant les coûts de la location. De plus, elles peuvent anticiper l’héritage en investissant directement dans un bien immobilier qui reste dans le cercle familial.

En 2024, les prix d’achat en résidence senior varient considérablement en fonction de la localisation, de la taille du logement et des équipements proposés. Voici une fourchette des prix actuels pour vous donner une idée plus précise :

• Studios : Les prix commencent autour de 80 000 € dans les zones moins prisées, mais peuvent grimper jusqu’à 130 000 € dans les grandes agglomérations.

• Appartements T2 et T3 : Selon les régions, les T2 et T3 se situent entre 160 000 € et 300 000 €, voire jusqu’à 350 000 € pour des logements avec balcon ou terrasse dans des zones particulièrement attractives.