Les questions que vous vous posez concernant les risques de l'achat en VEFA

La date de livraison du logement est une mention obligatoire du contrat de vente définitif, qui ne doit pas être confondu avec le contrat de réservation. Alors que ce dernier indique essentiellement des informations prévisionnelles (prix de vente, délai d'exécution des travaux…), le contrat de vente définitif, lui, engage définitivement le vendeur à respecter un délai de livraison précis, exprimé en trimestre. Mais il n’est malheureusement pas rare que celui-ci ne soit pas respecté.

Intempéries, difficultés techniques, problème avec les fournisseurs, ruptures de stocks, ou encore découverte d’un site archéologique, les raisons d’un retard de livraison peuvent être nombreuses. Les contrats de vente prévoient ainsi tout autant de causes de suspensions de délai, qui leur permettent donc de repousser de plusieurs mois la date de livraison sans difficulté.

Il est donc effectivement possible que le promoteur change les délais de livraison initialement prévus.

• des pénalités dues par jour de retard ;
• un dédommagement correspondant aux frais réels engagés, si le préjudice est important pour l’acheteur : double loyer, obligation de séjourner à l’hôtel et/ou de louer un garde-meuble…

Attention cependant, cette indemnisation n’est pas automatique ! Elle doit être prévue dans l’acte de vente rédigé par le notaire. Il faut donc préciser dès la signature du contrat de réservation que des pénalités de retard au profit de l’acheteur devront figurer dans l’acte de vente définitif.

Quoi qu’il en soit, notez que les retards causés par des intempéries de force majeure n’impliquent pas la responsabilité du vendeur, et ne mènent donc à aucune compensation au profit de l’acheteur.

Par abus de langage, on a tendance à confondre délai de réception et délai de livraison. Pourtant, ce sont deux actes bien distincts, que ce soit en termes d’effets ou de temporalité !

La réception des travaux s’effectue entre le vendeur (le promoteur immobilier) et les entrepreneurs (qui ont effectué les travaux pour le promoteur). L’acquéreur n’assiste donc pas à la réception du bien. Le jour de réception des travaux marque le point de départ des garanties légales : la garantie de parfait achèvement, garantie biennale des éléments d’équipement et garantie décennale qui l’oblige à traiter les malfaçons qui touchent à la solidité du bâtiment.

Après le risque du retard de livraison, les risques de malfaçon sont la principale source d’inquiétude des acheteurs en VEFA. On vous explique quels sont ces risques et comment vous en prémunir.

Mais cela n’est pas sans conséquences ! Dans le cas d’une modification majeure du projet, qui entraîne une perte de valeur de plus de 10 %, l’acheteur a la possibilité de renoncer à l’achat sans pénalité financière. Bien entendu, une expertise est indispensable pour apprécier cette réduction de valeur.

Seule la garantie de parfait achèvement, valable un an après la réception du bien par le vendeur, impose au constructeur la prise en charge des désordres liés à la non-conformité ou la non-réalisation des travaux prévus.

Comme expliqué plus haut, le contrat de réservation n’a pas de valeur légale. Le prix de vente qu’il annonce n’est qu’un prix prévisionnel, qui peut évoluer entre la signature du contrat de réservation et le contrat de vente définitif. Il peut également être révisé à la hausse pendant toute la durée du chantier, en fonction du déroulement des travaux.

Dans les deux cas, les modifications du prix de vente sont encadrées de manière à protéger l’acheteur. Dans le premier cas, si le prix fixé dans le contrat de vente est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel, l’acheteur peut renoncer à la vente sans perdre son dépôt de garantie.

Dans le second, la hausse du prix définitif ne peut dépasser 70 % de la variation de l’indice BT 01, et doit intervenir entre la signature du contrat de vente et le paiement de chaque acompte versé au fur et à mesure de la construction.

Les garanties financières d’achèvement des travaux permettent de protéger l’acquéreur en cas de faillite du promoteur. En effet, un promoteur ne peut proposer à la vente des appartements en VEFA que s’il dispose d’une garantie extrinsèque, donnée par une personne extérieure dont la solvabilité est assurée.

Auparavant, le Code de la construction et de l’habitation permettait que cette garantie financière d’achèvement soit intrinsèque, autrement dit, délivrée par le promoteur lui-même.

Cela signifiait alors qu’en cas de faillite, les acquéreurs n’avaient aucun moyen de récupérer les fonds versés. Heureusement, ce n’est plus le cas : seule la garantie extrinsèque demeure. Le promoteur doit donc attester de son existence en produisant l’acte d’engagement du garant, qui doit figurer en annexe de l’acte de vente du bien en VEFA.

L’acheteur peut tout à fait changer d’avis après avoir signé le contrat de réservation, avec des conséquences différentes selon les délais et les raisons invoquées.

L’acheteur dispose d’un premier délai légal de réflexion de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée contenant le contrat de réservation signé.

Il peut ainsi se rétracter sans justification s’il demande une résiliation du contrat dans le délai imparti. Le remboursement de son dépôt de garantie intervient alors dans un délai de 3 mois après la résiliation du contrat.

Il est toujours possible de résilier le contrat après le délai légal de réflexion, bien que cela soit plus strictement encadré. L’acheteur pourra ainsi récupérer son dépôt de garantie si et seulement si :

• le contrat de vente n’est pas conclu dans le délai imparti ;
• le projet est abandonné ;
• le prix de vente a augmenté de plus de 5 % par rapport au prix prévisionnel ;
• l’immeuble ou le lot subit une perte de valeur de plus de 10 % ;
• le prêt bancaire n’est pas obtenu par l’acheteur.