Nue propriété : définition et droits

Vous avez repéré un bien immobilier, mais le prix vous freine ? Et si vous pouviez l’acheter avec une décote jusqu’à 40 %, tout en préparant l’avenir ? C’est exactement ce que permet l’achat en nue-propriété.

Cette solution séduit de plus en plus d’investisseurs : vous devenez propriétaire tout de suite, mais vous laissez temporairement l’usage du bien à une autre personne – l’usufruitier. En clair, vous n’occupez pas le logement, vous ne touchez pas de loyers, mais vous posez les premières briques d’un patrimoine à moindre coût.

Pourquoi choisir cette option ? Quels sont les avantages fiscaux ? À quoi faut-il faire attention ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la nue-propriété, avec un zoom sur les règles fiscales 2025.

Définition de la nue-propriété

La nue-propriété est l’un des trois éléments qui composent le droit de propriété, avec l’usufruit et la pleine propriété. Elle correspond au droit de disposer d’un bien (le vendre, le transmettre), sans en avoir l’usage ou en percevoir les revenus.​

Concrètement, le droit de propriété peut être démembré en deux parties :​

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, l’occuper ou le louer).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, le transmettre), sans en avoir l’usage ou en percevoir les revenus.​

Ce mécanisme est souvent utilisé dans le cadre de donations ou d’investissements immobiliers, permettant ainsi de transmettre ou d’acquérir un bien à moindre coût, tout en différant la pleine jouissance.

Quels sont les droits et le rôle du nu-propriétaire ?

En qualité de nu-propriétaire, et avec l’accord du ou des usufruitiers, vous pouvez vendre votre logement si vous le souhaitez. Par ailleurs, l’usufruit étant par principe temporaire, vous avez vocation à devenir pleinement propriétaire à la fin de l’usufruit.

Cependant, en tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez pas occuper l’immeuble ou le louer. Vous devez permettre à l’usufruitier d’utiliser paisiblement son bien.

Par conséquent, vous êtes dans l’obligation de payer les grosses réparations de l’immeuble nécessaires, celles qui concernent la structure du bâtiment (par exemple lorsqu’il s’agit de refaire la toiture, les murs, les planchers, etc.).

Notez toutefois que ces travaux peuvent être mis à la charge de l’usufruitier par un accord entre les deux parties.

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Quels sont les droits et le rôle de l’usufruitier ?

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, par exemple en l’occupant ou en le louant. Il est responsable de l’entretien courant du bien et des réparations locatives. À l’extinction de l’usufruit (par décès ou à l’issue d’une période déterminée), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la nue-propriété ?

Les avantages de la nue-propriété

Un prix d’achat réduit

Acquérir un bien en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat, généralement comprise entre 30 % et 40 % par rapport à la pleine propriété. Cette réduction s’explique par l’absence de jouissance immédiate du bien.​

Des frais de notaire allégés

Les frais de notaire sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. Cela représente une économie non négligeable lors de l’acquisition.​

Une fiscalité avantageuse

Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers et n’est donc pas imposé à ce titre. De plus, en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), c’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur du bien, exonérant ainsi le nu-propriétaire de cette imposition.​

Une transmission patrimoniale optimisée

Transmettre la nue-propriété d’un bien à ses héritiers permet de réduire les droits de donation, ceux-ci étant calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ainsi, plus la donation est réalisée tôt, plus la base taxable est faible.​

Les inconvénients de la nue-propriété

Absence de jouissance immédiate

Le nu-propriétaire ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les revenus pendant toute la durée de l’usufruit. Il doit attendre l’extinction de l’usufruit pour bénéficier de la pleine propriété.​

Responsabilité des grosses réparations

Le nu-propriétaire est généralement responsable des grosses réparations, ce qui peut engendrer des coûts importants. Il est donc essentiel de bien anticiper ces dépenses lors de l’acquisition.

Quel est le barème fiscal usufruit/nue-propriété en 2025 ?

Lors d’un démembrement de propriété, la répartition de la valeur entre l’usufruit et la nue-propriété est déterminée par un barème fiscal établi à l’article 669 du Code général des impôts. Ce barème est utilisé notamment pour le calcul des droits de donation et de succession.​

Usufruit viager

Le barème viager repose sur l’âge de l’usufruitier au moment de la transmission :​

Usufruit temporaire

Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, la valeur de l’usufruit est estimée à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

Donation de nue-propriété : de quoi s’agit-il ?

Vous pouvez choisir de donner votre patrimoine en nue-propriété afin de le transmettre à moindres frais. Si vous êtes donateur en nue-propriété, vous pouvez bien évidemment garder l’usage du logement pour y vivre ou le louer afin d’en percevoir des revenus tout en procédant à la donation de votre bien.

Avec la donation de nue-propriété, le démembrement de propriété se fait par voie de rétention. Cela peut vous permettre de véritablement anticiper et de transmettre votre patrimoine de votre vivant, sans vous démunir.

Comme vous l’avez vu avec le barème ci-dessus, plus vous transmettez votre patrimoine en avance et moins le coût de cette transmission sera élevé. Vous pouvez aussi donner la nue-propriété à vos petits-enfants et l’usufruit à vos enfants, ce qui permet de bénéficier des abattements applicables aux dons réalisés envers les descendants.