Comment augmenter ma capacité d'emprunt ?

Lorsque l'on achète un bien immobilier, le choix peut vite être limité en raison du budget. Une solution est possible quand le budget est un peu serré : augmenter sa capacité d'emprunt. Encore faut-il savoir quelles sont les astuces ou les actions à mettre en place pour l'augmenter et ainsi améliorer son pouvoir d'achat immobilier.

Si vous ne savez pas encore à combien s'élève votre capacité d'emprunt, faites une simulation en ligne !

Avant toutes choses, la première étape lorsque l'on parle de capacité d'emprunt est de vérifier le montant maximum auquel vous pouvez prétendre. Il s'agit du montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges.

Les meilleurs profils (avec des revenus élevés et un apport immobilier important) peuvent généralement obtenir les taux les plus bas. Il est donc important de soigner son profil : de la gestion des comptes jusqu'au montant de l'apport immobilier et la régularité des revenus.

Un des points de vigilance lorsque l'on estime sa capacité d'emprunt est d'avoir des charges fixes trop élevées. Un ou plusieurs crédits en cours peuvent limiter votre capacité pour souscrire un nouvel emprunt. Crédit voiture, crédit renouvelable ou facilités de paiement sont autant de charges qu'il vous faut au maximum éviter avant de demander un prêt immobilier à une banque.

Le bon conseil ? Remboursez ces crédits en anticipé ou attendez d'avoir terminé le remboursement pour contacter une banque pour un crédit immobilier. Ce remboursement pourra vous aider à augmenter votre capacité d'emprunt. Si la fin du crédit à la consommation est proche, la banque pourra également prendre cette information en considération (en vérifiant votre apport personnel) et les autres éléments de votre dossier.

Vous pouvez même faire toutes ces démarches sans bouger de votre canapé en faisant appel à un courtier en ligne comme Pretto.

Une simulation de prêt immobilier gratuite sur notre site vous donnera une bonne idée des points forts de votre dossier ou des éléments que vous pouvez optimiser ou améliorer. Certaines banques vous financeront plus facilement que d'autres selon les spécificités de votre dossier. Le courtier en crédit saura vous aiguiller vers la banque adaptée.

Autre astuce pour l'amélioration de la capacité d'emprunt : le changement de la durée. Vous aviez peut-être dans l'idée d'emprunter sur une durée courte de 10 ans par exemple ? Si le taux de prêt sur 10 ans est particulièrement avantageux, le montant de l'emprunt sera moins élevé que sur une durée de 25 ans.

Ainsi, en augmentant la durée, vous augmenterez votre montant empruntable. En revanche, le taux du crédit, donc le montant des intérêts que vous verserez à la banque, s'élèvera également.

Voici d'ailleurs les taux de crédit immobilier en vigueur et leur évolution.

Transition parfaite donc, entre votre capacité d'emprunt immobilier et votre niveau de participation au financement : votre apport personnel. Cet élément a une importance capitale pour votre projet immobilier. Vous pouvez constater dans notre simulation d'emprunt que le niveau d'apport recommandé augmente en même temps que le montant emprunté. En effet, les banques estiment que le taux minimum d'apport est de 10% de l'opération, mais certaines exigent même 20 % voire plus. Ce qui veut dire que plus l'opération sera importante, plus l'apport devra suivre sur cette tendance.

Si vous aviez prévu de mettre le moins d'apport provenant de votre épargne possible dans votre achat immobilier, il sera peut-être nécessaire de l'augmenter un peu pour améliorer votre pouvoir d'achat (en fonction du budget nécessaire pour le bien que vous voulez acquérir via crédit).

Pour un premier achat, ou dans certaines situations, il est possible d'obtenir un prêt aidé. Un coup de pouce qui peut vous permettre d'améliorer votre capacité d'emprunt.

Le plus connu des prêts aidés est le PTZ, dispositif prolongé jusqu’en 2027 alors que sa fin avait été annoncée pour septembre 2023. Le prêt à taux zéro est dédié aux accédants à la propriété. Des conditions de revenus sont à prendre en compte ainsi qu'un zonage précis. Selon les zones, vous pourrez soit acheter dans le neuf soit dans l'ancien avec travaux de réhabilitation importants. Le prêt à taux zéro a l'avantage de vous financer une partie de l'opération sans avoir d'intérêts à rembourser en plus du capital. Le PTZ vous donne accès à un différé de remboursement. En fonction de vos ressources vous le paierez entièrement ou seulement en partie. Le PTZ se rembourse après le remboursement de votre prêt classique. Pour les emprunteurs les plus modestes, le PTZ peut représenter jusqu'à 50 % du prêt total (contre 40 % auparavant) et son montant est calculé en fonction du nombre de personnes de votre ménage et de sa zone géographique.