Le sous compromis de vente : de quoi parle-t-on ?

Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre le vendeur et le futur acquéreur d’un bien. Il engage les deux parties à finaliser la vente, sous condition qu’aucune clause suspensive ne suspende son exécution. S’il est difficile de rompre cet engagement sans pénalités, il est cependant transférable dans certaines conditions.

Le compromis de vente est un document officiel, qui doit comporter un certain nombre d’informations et d’annexes obligatoires. Sa rédaction doit faire l’objet d’une attention particulière et d’un formalisme rigoureux. Aussi, il est fortement conseillé de faire rédiger le compromis de vente d’un bien immobilier par un notaire pour s’assurer de la conformité du document.

Dans les faits, le fonctionnement du sous compromis est très simple. L’acquéreur déjà engagé poste une annonce de vente sous compromis afin de trouver un autre acheteur pouvant prendre sa place. Une fois la vente sous compromis entendue, le nouvel acquéreur achète alors le bien dans les conditions et au prix fixé dans le compromis de vente original. Il finalise la vente en signant l’acte de vente authentique chez le notaire avant la date limite définie dans le compromis.

Plusieurs conditions doivent être réunies afin de pouvoir effectuer une vente sous compromis : - Le compromis de vente ne doit pas encore avoir été enregistré par le notaire : si l’enregistrement a déjà été effectué, l’acquéreur ne peut plus recourir à la vente sous compromis. - Le compromis doit comporter une clause de substitution. Sans l’existence de cette clause, il ne sera pas possible de procéder à une vente sous compromis. Il faut donc avoir pensé à demander au notaire de l’intégrer dans l’avant contrat ! - Comme pour un compromis de vente “classique”, le contrat de vente sous compromis doit comporter une clause donnant droit à un délai de rétractation de 10 jours.

Plusieurs situations peuvent pousser un acquéreur à se retirer d’une vente : changement de situation professionnelle, mutation, déménagement pour raison familiale… Lorsque le délai de rétractation est passé, la vente sous compromis est alors le seul moyen de se désengager de la vente sans perdre la somme versée pour l’indemnité d’immobilisation.

De même, un acheteur peut chercher à acheter un bien dans le cadre d’une vente sous compromis pour diverses raisons. C’est notamment le cas des investisseurs étrangers, ou plus généralement des personnes qui souhaitent acquérir un bien loin de leur zone de résidence.

La vente sous compromis peut être avantageuse aussi bien pour le vendeur que pour les acquéreurs qui se transfèrent la vente. Elle offre cependant des possibilités limitées.

Pour le vendeur, la vente sous compromis permet de poursuivre la vente sans avoir à repartir de zéro. La transaction peut alors s’effectuer à la date prévue, sans démarches supplémentaires de sa part.

Pour l’acquéreur final, la vente sous compromis permet de gagner du temps en évitant la phase de négociations ainsi que les déplacements. À l’inverse, la vente sous compromis ne lui permet pas de renégocier le prix du bien, ni de fixer ses propres conditions pour la vente (termes et conditions, clauses suspensives, durée de validité du compromis de vente).

La vente d’un bien sous compromis oblige le premier acquéreur à trouver lui-même son remplaçant, généralement par le biais d’une annonce en ligne. Ce type d’annonce est facilement identifiable, puisque le terme “sous compromis de vente” apparaît généralement dans le titre ou les premières lignes de l’annonce : “Vente appartement T3 sous compromis”, “Appartement T3 sous compromis de vente”, etc. L’annonce informe aussi, dans la plupart des cas, du délai de validité du compromis de vente, soit la date butoir à laquelle l’acte de vente authentique doit être signé chez le notaire.