Coût de l’assurance et taux d’usure : quel rapport ?

Quelles ont été les conséquences pour les emprunteurs ? Pour certains emprunteurs, le fait d’exclure le coût de l’assurance dans le calcul du taux d’endettement leur permettait d’accéder à l’emprunt sans dépasser le seuil des 35 % d'endettement maximum. Par conséquent, l’intégrer a exclu de nombreux acquéreurs potentiels du marché immobilier. Néanmoins, cela a tout de même permis de protéger les emprunteurs de taux d’assurances trop élevés, parfois pratiqués par les banques.

Le taux d’usure est fixé à chaque fin de trimestre à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques au cours des trois derniers mois. Ainsi, lorsque les taux immobiliers baissent, le taux d’usure baisse également. Pour rester dans les clous, le taux d’assurance doit s'adapter aux fluctuations des taux immobiliers et du taux d'usure, et c’est là que la situation se complique pour un certain nombre d’emprunteurs.

Si le taux d’usure vise à protéger les emprunteurs, il peut également exclure certains profils. Étant fixé sur le TAEG moyen, le taux d'usure exclut certains profils jugés « à risque » par les banques comme les personnes de plus de 50 ans, ceux souffrant de problèmes de santé ou ceux exerçant un métier à risques. La raison de cette exclusion ? Le taux d’assurance ! En effet, ces profils paient une assurance de crédit plus chère pour compenser les risques encourus et leur TAEG a plus de risques de dépasser le taux d’usure, même si leur taux d’endettement ne dépasse pas 35 %.

Comment faire ? Plusieurs solutions s’offrent à ces profils pour espérer obtenir un crédit immobilier :

1. ils peuvent négocier leur taux de crédit ou leurs frais de dossier pour faire baisser le TAEG ;
2. ils peuvent également tenter de réduire la durée de remboursement, ce qui est difficilement réalisable sans dépasser le taux d’endettement maximum ;
3. ils peuvent tenter de faire baisser le taux d’assurance de leur emprunt.

L’assurance emprunteur est indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier, mais il n’est pas obligatoire de la souscrire auprès de la banque qui vous accorde le prêt : il s'agit de la délégation d’assurance. Ainsi, en comparant les différentes offres d’assurance à votre disposition, vous vous assurez d’obtenir l’assurance de prêt la plus compétitive selon vos besoins. Attention, dans certains cas et pour certains profils, l'assurance groupe de la banque correspond à la meilleure offre.

Depuis la loi Lagarde de 2010 et les nombreuses lois suivantes, il est tout à fait possible de faire jouer la concurrence et comparer les contrats d'assurance disponibles sur le marché. Seule condition : l’assurance externe doit proposer – au minimum – des garanties équivalentes à celles incluses dans l’assurance de prêt proposée par la banque.