Actualité sur l’historique des taux immobilier depuis 40 ans

Les taux d’intérêt immobiliers sont un vrai sujet d’actualité, conditionnant pour beaucoup le fait de se lancer (ou non) dans un achat immobilier. Le sujet n’est pas nouveau et l’histoire montre que, ces dernières décennies, ils ont été influencés par divers facteurs. Pour savoir lesquels, cap sur l’historique des taux immobiliers depuis 40 ans !

En 1975, les pays développés sortent des 30 Glorieuses. Au programme de cette fameuse expansion économique d’après-guerre : augmentation du pouvoir d’achat, réduction des inégalités de revenus, développement des importations et exportations, progrès technique… Les villes s’étendent et les campagnes se vident. On parle aussi de "rêve américain", avec des intérieurs devenant plus modernes et désormais équipés de machines à laver et de télévisions. Et l’immobilier dans tout ça ?

Mais, pour compenser ces taux historiquement hauts, l’immobilier dans son ensemble coûte moins cher dans les années 1980 qu’aujourd’hui. Le Figaro Immobilier explique, reprenant les chiffres de l’Inspection générale de l'environnement et du développement durable (IGEDD), que le prix moyen d’un logement ancien de 90 m2 était évalué à 244 000 francs environ, soit 37 000 €. En 2023, le même logement est estimé à 242 000 €.

Dans ce laps de temps, les prix à la consommation ont été multipliés par 3,2 et le revenu disponible par ménage par 3,9. Toujours selon Le Figaro Immobilier, "le prix d'un logement a donc augmenté de 67% de plus que le revenu moyen par ménage".

Selon l’IGEDD, un crédit immobilier est alors remboursé sur 17 ans et demi en moyenne dans le neuf et 14 ans dans l’ancien, une durée qui a considérablement augmenté depuis !

La décennie débute avec des taux qui passent tout juste sous la barre des 10 % hors assurance et une augmentation des prix de l’immobilier. Ce nouveau paysage immobilier freine les primo-accédants, qui se rendent compte qu’acquérir un logement s’avère bien compliqué, à moins d’avoir un apport personnel suffisant. Cet avantage est d’ailleurs la clé pour qu’un établissement bancaire accorde un crédit à un foyer sans trop de difficultés.

Mais au fur et à mesure de la décennie, les taux immobiliers se stabilisent, une conséquence de la politique de lutte contre l’inflation menée dans les années 1980. Et en 1998, ils atteignent 5 %, baissant de 4 points par rapport à 1992. À la fin de la décennie, les crédits sont de nouveau attractifs, créant une concurrence entre les banques qui révisent leur politique commerciale. Côté durée moyenne du crédit, elle a tendance à stagner dans l’ancien et le neuf, variant parfois de plus ou moins un an, comparativement aux années 1980.

Les années 2000 voient apparaître l’euro, alors géré par la BCE. Ce chamboulement n’implique pas une augmentation des taux. C’est même plutôt le contraire puisque l’arrivée de l’euro harmonise les politiques monétaires et réduit les risques de change. La baisse des taux d’intérêt sur les marchés financiers impacte ceux des crédits immobiliers, en net recul. En 2006, ils atteignent un taux historiquement bas avec 3,5 % hors assurance.

Côté prix de l’immobilier, la hausse se remarque ! Selon l’Insee, ils augmentent constamment jusqu’au début de l’année 2008. L’organisme explique que "leur variation annuelle a oscillé autour de 7 à 8 % de 2000 à mi-2002 puis s’est accélérée jusqu’à mi-2004, atteignant 16,5 % au quatrième trimestre 2004 en province, à peine moins en Île-de-France." C’est ainsi que les grandes villes voient le prix de leurs biens immobiliers augmenter, avec une évolution plus importante en Île-de-France.

Entre 2000 et 2008, l’augmentation des prix des logements a été plus rapide que celle des revenus des Français, se pose alors un problème de solvabilité des ménages. Face à cette configuration et même si les taux d’intérêt ont baissé, la durée des emprunts s’allonge. L’Insee explique que, là où un ménage français aurait dû s’endetter sur 14 ans en 2000, la durée de son crédit est de 27 ans en 2006 et 31 ans en 2007 pour baisser en 2009 à 24 ans "grâce à la baisse du prix des logements et à la diminution des taux d’intérêt".

En 2008, en France, les banques sont soutenues financièrement par le gouvernement français pour limiter les effets de la crise. Malgré tout, l’impact est grand, le chômage enregistre une forte hausse et les taux remontent, passant de 3,5 % à 5 %. Ils n’ont pas davantage augmenté grâce au plan de relance budgétaire mené par le gouvernement.

La crise financière et économique engendre une baisse des prix de l’immobilier qui finissent par se stabiliser au troisième trimestre 2009 pour ré-augmenter légèrement au quatrième (+1,9 % selon l’Insee). Le nombre de transactions immobilières suit ce même schéma.

En octobre 2019, les taux d’intérêt enregistrés sont les plus bas : un taux fixe moyen de 0,8 % sur une durée de 15 ans, de 0,95 % sur 20 ans et de 1,25 % sur 25 ans. Ces taux résultent d'une forte compétitivité entre les établissements bancaires français, mais aussi de la politique de la BCE, qui vise à soutenir la zone euro. De cette façon, les banques sont plus à même à accorder des prêts.

En 2021, la crise sanitaire est toujours présente et pèse sur l’économie des pays du monde. En Europe, la BCE prête aux établissements bancaires avec un taux directeur égal à… zéro ! Cette politique monétaire permet aux banques de prêter plus facilement aux emprunteurs et de proposer des crédit immobilier à taux très bas. Et pour cause, ils atteignent en moyenne 0,90 % sur 15 ans, 1,09 % sur 20 ans et 1,34 % sur 25 ans.

Au sein de Pretto, le calcul est vite fait, "En 2021, un couple avec 4 000 € nets mensuels peut emprunter 347 000 € sur 25 ans à 1,57 % (taux ordinaire) à 35 %, contre 327 000 € en 2020 à 33 % d’endettement. Les mensualités maximales passent de 1 320 € à 1 401 €. Soit une capacité d’emprunt supplémentaire de 20 000 € !" Ces taux bas sont maintenus par Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui met en place des assouplissements parmi lesquels un taux d’endettement maximum qui passe de 33 à 35 %.

2022 marque la sortie de la crise sanitaire, mais aussi le début du conflit en Ukraine. La crise devient internationale et l’inflation explose, notamment en ce qui concerne les prix de l’énergie.

De son côté, la BCE choisit d’augmenter ses taux pour tenter de faire face à l’inflation. En 1 an et demi, elle les relève 10 fois, la dernière ayant lieu en septembre 2023 avec un taux fixé à 4 %. Les banques répercutent donc ces hausses sur leurs propres taux. Cette remontée rend l'achat d'un bien immobilier plus difficile pour les ménages et ralentit le marché immobilier en général. En effet, les taux atteignent plus de 4 % fin 2023 sur une durée de 25 ans !

Mais… les taux immobiliers restent fortement liés à l’économie du pays et le déficit budgétaire de la France est préoccupant. S’ajoute à cela le début du mandat de Donald Trump dont les décisions peuvent peser sur l’économie mondiale et… sur les taux d’intérêts ! La suite, nous la connaîtrons bien assez tôt…

L’historique des taux immobiliers depuis 40 ans montre que leurs périodes de hausse et de baisse sont fortement influencées par les contextes économiques et monétaires nationaux, mais aussi mondiaux. Les différents contextes socio-politiques, que ce soit le crash pétrolier de 1973, les périodes de prospérité économique, le crash boursier de 2008 ou encore la guerre en Ukraine, jouent profondément sur ces taux, mais aussi sur le marché immobilier.

Alors comment faire pour se préparer face à ces événements lorsque l’on est emprunteur ? Le fait de se tenir informé de l’actualité et de la comprendre en se basant sur l’histoire, mais aussi d’appréhender les actions menées par les instances comme le gouvernement, le HCSF ou la BCE peut permettre d’adapter sa stratégie immobilière.