Quel type de prêt choisir pour mon emprunt immobilier ?

Pour l’achat de votre bien immobilier, le recours à un prêt immobilier est souvent incontournable. Mais vers quel type de crédit vous tourner ? Tout dépend de la nature de votre projet. Pretto vous détaille tous les types de prêts et vous aide à trouver la plus adaptée pour vous.

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus récurrent. Il y a donc de fortes chances que ce soit pour celui-ci que vous penchiez pour votre achat immobilier. On vous explique tout sur son fonctionnement et ses avantages.

La particularité du prêt amortissable, c'est la répartition entre capital et intérêts au sein des mensualités que vous allez régler chaque mois. En effet, ce rapport tend à évoluer au fil du crédit immobilier, même si la mensualité, déterminée dès le départ, demeure inchangée d'un bout à l'autre du prêt.

Elle se compose de la façon suivante :

• une part de capital, c’est-à-dire la somme empruntée à la banque pour votre achat immobilier ;
• des intérêts, c’est-à-dire, qui rémunère la banque pour l'emprunt qu'elle vous a concédé.

Au cours de votre emprunt, la mensualité ne change pas , mais la part des intérêts, majoritaire en début de prêt, diminue avec le temps. La part de capital remboursé, elle, augmente.

C'est pourquoi, lorsqu'on parle de crédit amortissable, on dit souvent que les premières années servent à payer les intérêts, puis le capital ensuite. C'est également la raison pour laquelle, en cas de renégociation du taux immobilier, on conseille souvent de l'opérer le plus tôt possible afin que l'impact soit le plus bénéfique pour vous - et de maximiser vos économies.

Le tableau d’amortissement est un document obligatoire pour tout octroi de prêt. Ce tableau comporte l’ensemble de vos mensualités. Il vous permet de garder une vision globale de votre crédit et de bien visualiser la répartition entre intérêts et capital au sein de vos mensualités, et ce au fil des années.

• Exemple

Claire souscrit un crédit sur 20 ans d'un montant de 200 000 € à 3,94 % (taux moyen en cours en février 2024).

Simulation faite hors coût d'assurance et de garantie.

Sachez qu'il existe différents types de prêt amortissable. Chacun d’eux comportent des spécificités.

Le prêt progressif est un crédit dont les échéances augmentent au fil des années.

Ainsi vous pouvez :

• emprunter un plus gros montant
• rembourser plus vite
• payer moins d’intérêts

Cependant, c’est un prêt qui anticipe l’évolution de vos revenus. C’est pour cela que c’est un prêt accordé uniquement sous l’aval de la banque à des profils spécifiques comme des personnes en début de carrière professionnelle ou des fonctionnaires.

Le prêt hypothécaire est un type de prêt qui consiste à mettre son bien en hypothèque afin d’en dégager une somme d'argent. Cependant si vous ne remboursez pas le prêt, alors votre bien sera saisi et vendu.

C’est un prêt qui est souscrit par des personnes ayant un gros patrimoine immobilier. Le but est de dégager des liquidités du bien, pour investir dans un autre projet sans pour autant le vendre.

Le prêt in fine est un prêt principalement destiné à ceux qui souhaitent faire de l'investissement locatif. Vous ne payez que les intérêts durant la durée d’emprunt. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois lors de la dernière mensualité. Attention, ce type de prêt présentant plus de risques pour la banque, elle fixe un taux d'intérêt généralement supérieur de 20 à 30 % par rapport à un crédit "normal". La durée des crédits in fine est également souvent plus courte, 7 ans en moyenne.

A titre de comparaison, voilà la différence du coût du crédit, entre un prêt amortissable classique et un prêt in fine (en prenant pour exemple un prêt sur 20 ans, avec un taux de 3,94 % hors assurance) :

Avec un prêt in fine, il faut donc s'attendre à un coût plus élevé (surtout que, comme on l'a indiqué, le taux appliqué est généralement supérieur à un prêt classique). S'il revient plus cher, cela tient au fait que les intérêts sont calculés sur le capital total et demeurent stable durant toute la période de crédit.

De plus, étant donné que vous aurez à rembourser intégralement le capital emprunté à la fin du crédit “ in fine ”, vous êtes dans l’obligation d’épargner. La banque demande ainsi une garantie conséquente. Elle demande le plus souvent un nantissement.

En effet, le prêt relais vous permet d’obtenir les liquidités (70 % de la valeur estimée de votre bien à vendre) nécessaires à l’achat d’un autre bien en attendant de vendre le bien actuel.

Attention, si le bien que vous vendez est plus cher que celui que vous achetez, c'est le prêt relais sec qui sera adapté à votre projet.

Afin d'optimiser votre emprunt selon votre situation, il est donc recommandé de passer par un courtier, qui pourra vous orienter vers la bonne solution.

Lorsque vous faites construire une maison, le prêt auquel vous allez souscrire peut comporter des spécificités au vu de la situation. En effet, vous pouvez obtenir un différé d’amortissement.

Très pratique, il vous permet de décaler le début de vos remboursements le temps que la construction de votre maison arrive à son terme.

Vous projetez d'acheter un bien nécessitant des travaux de rénovation ? Sachez que vous pouvez très bien les inclure dans votre crédit. Bien sûr dans ce cas, il conviendra de fournir à la banque ou au courtier les devis nécessaires afin d'avoir une idée précise de l'enveloppe prévue.

Dans le cas d'une rénovation énergétique - si vous faites de le choix d'acheter une passoire thermique, par exemple - pour pouvez bénéficier d'un prêt aidé comme l'éco-PTZ. N'hésitez pas à prendre rendez-vous avec l'un de nos experts afin de discuter des solutions vous permettant d'optimiser votre projet.

Vous pouvez contracter un prêt aidé en complément de votre crédit immobilier. Ils vont compléter votre prêt immobilier. Vous pouvez y avoir droit si vous remplissez les critères d’obtention.

• Le prêt à taux zéro

• L'éco prêt à taux zéro

• Le prêt action logement

Le prêt action logement est aussi une aide précieuse. Le critère principal pour ce type de prêt aidé est que vous devez faire partie d’une entreprise de plus de 10 salariés pendant 5 ans.

Par la suite, vos revenus, votre foyer et votre zone géographiques seront également analysés afin savoir si vous êtes éligible.

• Les prêts aidés par la région, les villes

Selon la région et la ville où vous souhaitez vous installer, il peut exister des prêts aidés particuliers. Au vu des économies potentielles à réaliser, on ne peut que vous encourager à vous renseigner sur les dispositifs locaux proposés.