Comment réussir son achat immobilier dans l'ancien ?

Vous êtes à la recherche du bien immobilier de vos rêves ? Vous hésitez entre acheter dans l’ancien ou dans le neuf ? Vous avez du mal à cerner les avantages et les inconvénients d’un achat dans l’ancien ? Dans cet article, Pretto vous aide à déterminer si l’achat dans l’ancien est le bon choix pour vous et comment réussir à finaliser votre projet immobilier.

Les logements anciens représentent près de 80 % du parc immobilier français, des centres-villes aux quartiers historiques en passant par les campagnes les plus tranquilles. Si vous cherchez un logement neuf en centre-ville, vous aurez probablement plus de difficultés à le trouver. En effet, la place pour de nouvelles constructions est plus limitée. Si vous choisissez d’investir dans l’ancien, vous aurez beaucoup plus de choix d’emplacement puisqu’il s’agit de tous les logements déjà construits.

Un achat immobilier dans l’ancien représente aussi un avantage culturel : la plupart des logements anciens se situent dans des lieux avec plus d’histoire et de bâtiments historiques comme la mairie, l’église ou un théâtre, par exemple.

Vous serez probablement aussi plus proche des commodités : commerces, écoles, transports publics, etc. En effet, la majorité des commodités se sont développées autour des logements déjà construits. Pour vérifier tous ces critères, vous pouvez utiliser notre checklist de visite :

L’offre étant plus large, vous pouvez plus facilement comparer les offres présentes sur le marché. De plus, vous aurez également plus de marge de négociation pour réduire le prix. En effet, dans l’immobilier neuf, le prix est plus souvent figé. Si vous choisissez de construire votre bien immobilier, le prix va dépendre de la main-d’œuvre, des matériaux et des plans de construction. Et cela peut changer d’une année à l’autre en fonction des périodes.

Globalement, les prix dans l’ancien sont moins élevés. En règle générale, un bien immobilier ancien sera 20 à 30 % moins cher que son équivalent dans le parc immobilier neuf. Cela s’explique par la TVA de 20 % sur les logements neufs. Cette observation est davantage vraie pour les achats immobiliers neufs dans les centres-villes des grandes agglomérations, où le peu de logements disponibles à l’achat sont très onéreux.

Si le bien immobilier ancien ne nécessite pas de travaux nécessaires de mise aux normes ou de rénovation énergétique, il peut tout de même être l’objet de rénovation de confort ou d’esthétique pour donner un coup de fraîcheur au logement ou même susciter le coup de cœur.

Un autre avantage à ne pas négliger est le fait que le bien immobilier sera tangible et qu’il sera possible de le visiter. Vous pourrez voir et constater vous-même les travaux nécessaires, la superficie des pièces et la décoration à refaire. Alors que lorsque vous achetez du neuf, vous visitez un bien témoin, si celui-ci existe.

Acheter dans l’ancien n’a pas que des avantages. Il y a des inconvénients que ne partagent pas les logements neufs et auxquels vous devez prêter attention.

L’un des principaux inconvénients de l’achat dans l’ancien est que les frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement) sont plus élevés que pour un bien neuf. Ils s’élèvent généralement de 7 à 8 % du prix d’achat, contre 2 à 3 % pour un logement neuf.

Les charges d’entretien peuvent aussi être plus élevées dans l’ancien. Les logements anciens sont souvent moins performants sur le plan énergétique, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires, notamment pour le chauffage. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vous donnera une bonne idée des dépenses à prévoir.

Enfin, il est probable que vous deviez réaliser des travaux de rénovation. Cela peut aller de la simple mise aux normes (électricité, plomberie) à des travaux plus lourds comme l’isolation ou la rénovation de la toiture. Ces travaux représentent un coût qu’il faut prendre en compte dans votre budget global.

Avant d’acheter un bien immobilier ancien, il faut prendre des précautions :

• Évaluez les travaux de remise aux normes nécessaires : n’hésitez pas à faire appel à un artisan qualifié, si vous n’êtes pas connaisseur. Il est également nécessaire de prévoir une marge d’imprévu, au cas où.

• Réclamez au vendeur toute la documentation possible sur le logement et prêtez une attention toute particulière aux différents diagnostics obligatoires.

Les avantages de l’achat d’un bien immobilier ancien sont indéniables. Et vous pouvez bénéficier d’aides de l’État pour l’acquisition et la rénovation de votre futur logement :

• MaPrimeRénov’ : elle vous permet d’effectuer des travaux de rénovation, sous condition de ressources. Pour en bénéficier, votre bien doit être destiné à votre résidence principale ;

• L’éco-Prêt à taux zéro : c’est un prêt sans frais ni intérêt, permettant de financer des travaux de rénovation énergétique. Il peut atteindre jusqu’à 50 000 € ;

• Le prêt Action Logement (ex 1 % Logement) est un prêt à taux réduit permettant de financer l’achat d’une résidence principale. Vérifiez auprès de votre employeur si vous pouvez en bénéficier ;

• Le prêt épargne logement (PEL) : après 4 ans d’épargne, il permet d’obtenir un prêt jusqu’à 92 000 € à un taux de 2,20 %, mais ce taux est parfois moins avantageux que ceux du marché en 2024 ;

• Le prêt d’accession sociale (PAS) : réservé aux personnes à revenu modeste, il permet de financer jusqu’à 100 % du prix d’achat ou des travaux d’un bien ancien.