Crise immobilière : pourquoi ces propriétaires n’arrivent pas à vendre leur bien en 2024 ?

Entre incertitudes économiques, baisse des prix de l’immobilier et instabilité politique, en 2024, de nombreux vendeurs ont du mal à trouver des acheteurs pour leurs biens. Dans ce contexte, on ne sait plus vraiment s’il s’agit du bon moment pour vendre. L’hésitation est d’autant plus grande lorsque la vente n’est pas une "nécessité".

Vous n’êtes certainement pas passé(e) à côté du fait que l’année 2023 a été particulière pour l’immobilier. Souvenez-vous du cocktail explosif composé de :

• la poursuite de la hausse des taux d’intérêt passée de 2,59 % en janvier 2023 à 4,34 % en fin d’année pour les crédits sur 20 ans (cf L'analyse du marché immobilier en 2023),

• la hausse des prix des matériaux avec notamment une augmentation de ceux des céramiques et matériaux de construction de 20,4 % entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023 et de ceux du béton prêt à l’emploi de 23,4 % selon la CAPEB (Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment),

• une baisse des permis de construire de 21,8 % selon Le Journal de l’Économie entre juin 2023 et juillet 2024, et donc une diminution des chantiers,

• une augmentation des taxes foncières de 9,7 %,

• une réticence des banques à prêter sous le poids de leurs marges amputées.

Ça fait beaucoup pour une seule année !

En septembre 2023, la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) annonçait que l’année s’achèverait par "un record historique de baisse de ventes sur un an (-20%, à 900 000 ventes), et une baisse des prix d’environ 4%".

Et aujourd’hui, est-ce que les prix de l’immobilier repartent réellement ? “Pas vraiment. Potentiellement courant 2025 et encore, on ne sait pas… Nous avons encore tellement de biens qui ne partent pas !” explique Céline Cazeaux, conseillère indépendante en immobilier.

Élise et Raphaël, parents de quatre enfants, vivent en périphérie de Bordeaux. Propriétaires chacun de leurs maisons et encore 100 000 euros à rembourser chacun, ils ont décidé de vendre pour acheter une grande maison ensemble. Mais, problème, leurs maisons ne se vendent pas… "Nos biens sont en vente depuis 4 mois et pour l’instant, nous n’avons eu aucune proposition. Ce sont pourtant des maisons où, objectivement, il n’y a plus qu’à poser les valises.”

Malgré cela, ils ont demandé un double prêt relais après avoir eu le coup de cœur pour une grande maison, dont l’offre a été acceptée. Pour cette maison, en vente depuis plus d’un an, la propriétaire a finalement accepté de baisser son prix, non sans une certaine réticence. “On a l’impression que c’est difficile de vendre partout ! On espère juste que nos maisons partiront aux justes prix, mais l’agent immobilier nous a fait comprendre qu’il fallait peut-être commencer à les revoir. On attend encore…"

Cependant, ils ont rapidement été confrontés à la réalité du marché immobilier. “Nous sommes tombés sous le charme d’une demeure typique du Lot-et-Garonne que nous ne pouvions pas laisser passer, nous avons décidé de prendre un prêt relais. Une catastrophe !” Après un an et demi sans trouver preneur, la situation est devenue critique : “On payait 1 200 € d’intérêts par mois, c’était franchement compliqué.” Finalement, ils ont dû beaucoup baisser le prix, et leur maison a été vendue à 480 000 euros. “Nous étions vraiment déçus de la laisser partir à ce prix-là, mais soulagés, la vente était vraiment compliquée. Nous ne pensions vraiment pas que cela nous causerait autant de soucis, on a vraiment mesuré les difficultés du marché de l’immobilier en mettant les pieds dedans." explique le couple.

Et si c’était à refaire ? Michel et Catherine étudieraient davantage le marché immobilier avant de se lancer. Élise et Raphaël, eux, pensent que le moment est venu de réunir les deux familles, que le marché soit compliqué ou non. Ils ambitionnent simplement de vendre "correctement leurs maisons".

Il n’est pas si simple de répondre à cette question. La raison ? Vous seul(e) pouvez vous positionner ! Vendre aujourd’hui ou dans 6 mois dépend surtout de vos priorités.

Céline Cazeaux, conseillère indépendante en immobilier, constate que de nombreux vendeurs actuels sont contraints de se séparer de leurs biens."Les personnes qui vendent actuellement sont souvent celles qui n’ont pas le choix. Beaucoup d’entre elles se disent qu’il est temps de vendre et tant pis si elles ne gagnent pas autant que ce qu’elles avaient envisagé.”

Elle cite plusieurs cas de figure, notamment celui des "retours de Pinel", où des propriétaires d’appartements réalisent qu'ils ne rentreront pas dans leurs frais. “Ils sont obligés de vendre à prix bradés pour ‘limiter la casse’, leur souhait étant de vraiment se débarrasser de leur bien.” Céline Cazeaux observe également des ventes suite à des séparations : “Ces couples ont acheté au prix fort il y a quelques années et ils revendent sans faire de plus-value voire même un peu à perte parce qu’ils n’ont pas le choix."

Les agents immobiliers font souvent remarquer que, rétrospectivement, vendre un bien en 2024 n’est absolument pas comparable à l’année 2022. Il est fort probable que vous récoltiez moins de revenus de votre vente à l’heure actuelle. Néanmoins, rien ne vous empêche de vous poser les “bonnes questions”.

Certains professionnels commencent à dire que les prix de l'immobilier peuvent ré-augmenter puisque les taux baissent. Céline Cazeaux, elle, nuance, “Tant qu’il y a plus d’offres que de demandes, les vendeurs baissent leurs prix. Avec la diminution des taux, il est probable qu’ils finissent par cesser les négociations et petit à petit, effectivement les prix de l’immobilier augmenteront. Mais il faut attendre encore un peu…”

Pas de panique, il s’agit de la réalité du marché qui, actuellement, n’est pas très rose, il faut l’avouer. C’est un fait et les vendeurs comme les acheteurs le subissent. Néanmoins, comprendre au plus près cette situation vous permettra de vendre votre bien le plus justement possible !

• Si vendre votre bien moins cher vous amènera tout de même à réaliser votre projet,

• Ce que vous ferez si vous ne parvenez pas à vendre,

• Si vous pouvez reporter votre vente à plus tard, et, si c’est le cas, si ce report vous assure de vendre au prix que vous avez en tête,

• Quels peuvent être les impacts financiers si vous ne vendez pas votre bien,

• Si le prix du bien que vous souhaitez acheter peut être absorbé par la vente de votre maison ou appartement…

Les vendeurs sont souvent attachés à leur maison et souhaitent vendre au prix qu’ils ont à l’esprit… qui s’avère ne pas toujours être raccord avec la réalité, d’où l’importance de se faire accompagner par un professionnel, un avis partagé par Céline Cazeaux. "Lorsque j’évalue un bien, certains vendeurs sont surpris et me disent qu’ils aimeraient vendre à un prix plus élevé. Dans ce cas de figure, je leur explique que, si je ne reçois pas d’appel ni de mail et que nous n’avons pas de ‘touche’ en interne avec mes collègues, cela signifie que le prix n’est pas pertinent. Je leur propose ‘d‘essayer', cependant il est fort probable que 10 jours plus tard, il sera nécessaire de baisser. Mais ils n'auront pas de regret d’avoir testé si ça ne prend pas !"

Alors… est-ce le moment de vendre un bien immobilier en 2024 ? Est-il judicieux d’attendre encore ? Jusqu’à quand ? Si donner une date exacte reste compliqué, on sait que 2025 est une année qui pourrait mieux se profiler que 2024. Il est donc opportun de patienter encore et de faire confiance aux professionnels du secteur qui, eux, connaissent le marché sur le bout des doigts !