Année 2024

5 bonnes nouvelles sur le marché de l'immobilier

Catherine

Mis à jour le 6 juin 2024

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On ne va pas se mentir, si vous suivez un peu l’actualité du marché immobilier, le mood n’est pas folichon folichon. Chantiers à l’arrêt à cause de la pluie, transactions et production de crédit en baisse, acheteurs attentistes et vendeurs qui rechignent à baisser leur prix, on a vu climat plus ensoleillé. Mais en éternels positifs que nous sommes, aujourd’hui on met le projecteur sur ce qui va mieux - parce que oui, il y a des bonnes nouvelles.

Des taux immobiliers à la baisse depuis janvier

Après 18 mois de flambée non stop des taux, le changement de braquet survenu en janvier a de quoi redonner un peu le sourire. Concrètement, alors qu’on atteignait les 4,5 % de taux d’intérêt sur 25 ans en décembre 2023 (et que certains craignaient que la barre des 5 % soit bientôt franchie), voilà que depuis le début de l’année, ils déclinent mois après mois. En juin, ils se rapprochent peu à peu des 3,5 %. Or, on le rappelle, même si un taux ne fait pas tout dans un crédit immobilier, il fait beaucoup.

Qu’est-ce que ça change ? Avec un taux plus bas d’un point, vous pouvez emprunter plus aujourd’hui qu’hier avec le même salaire. On fait le test. Disons que vous gagnez 2 500 euros nets par mois et que votre situation vous permet d’acheter (vous n’êtes pas en période d’essai, préférablement en CDI - même si ce n’est pas obligatoire - et vous avez de l’épargne au chaud). En décembre, avec un taux de 4,58 % en moyenne pour votre tranche de revenus, vous pouviez emprunter 156 000 euros sur 25 ans. En juin 2024, avec un taux à 3,80 %, votre capacité d’emprunt atteint 169 000 euros. Soit, ça ne compense pas encore les mètres carrés perdus suite à la hausse des taux, mais ces 13 000 euros peuvent faire la différence. Sans parler de l’économie sur le montant total des intérêts (13 000 euros aussi).

Des prix qui baissent dans l’ancien

Conséquence de la chute du nombre de transactions immobilières (fin mars, on en comptabilisait 822 000, contre 931 000 fin septembre), les prix sont tirés vers le bas depuis plusieurs mois déjà. Et c’est encore plus vrai pour les maisons individuelles.

Selon les chiffres des Notaires du Grand Paris, les départements d’Île-de-France ont tous enregistré un net recul depuis un an. La palme revient aux Hauts-de-Seine, avec -9,1 %. Les prix des maisons ont chuté de 8,6% en Essonne, 8,5 % dans le Val-de-Marne, de 8,4 % en Val-d’Oise et dans les Yvelines. En Seine-St-Denis, ils baissent de 7,4 % et de 7,9 % en Seine-et-Marne. Les prix ont aujourd’hui retrouvé des niveaux enregistrés mi-2019, avant la flambée post-Covid.

À Paris, on compte désormais 11 arrondissements dont le prix au mètre carré se situe sous la barre symbolique des 10 000 euros. Un recul des prix plus fort en région parisienne qu’en province, où le prix des maisons n’a chuté “que” de 4,2 % en moyenne.

Impact direct pour les acheteurs : c’est encore l’heure de négocier. Les vendeurs les plus pressés (et les plus réalistes) sont enclins à réviser leur prix un peu à la baisse. Mais attention, on observe déjà une stagnation voire un retour à la hausse des prix dans certaines régions. Comme on l’avait annoncé chez Pretto dès janvier, la fenêtre devrait se refermer en milieu d’année.

Il reste une fenêtre qui va durer jusqu’à juin. Pour une raison simple, il y a toute une partie du marché qui est attentiste. Parce que pendant 1 an, les médias ont répété qu’on ne pouvait plus acheter [...]. À partir du moment où les taux vont re-baisser, les prix vont ré-augmenter et où ne pourra plus autant négocier et faire de belles affaires.

Charlotte, experte crédit chez Pretto

Négocier, ça s’apprend

Mener une négociation vous stresse ? Vous ne savez pas quels arguments avancer, de combien baisser le prix sans vexer le vendeur ? Pretto vous vient en aide ! On est allé demander leurs conseils à des pros pour adopter les meilleures stratégies. Retrouvez tout ça en vidéo.
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Des promos côté immobilier neuf

Côté neuf aussi, la baisse du nombre de transactions fait chuter les prix. Pour attirer les acheteurs, nombre de promoteurs proposent des rabais ô combien intéressants. C’est par exemple le cas de l’entreprise Altarea, citée dans Les Echos. Au programme, une offre destinée aux primo-accédants (c'est-à-dire ceux qui achètent pour la première fois). “Il ne s’agit plus de partir du coût de revient d’une opération pour fixer le prix de vente d’un logement, mais de ce que les gens peuvent payer en fonction de leurs revenus”, explique Alain Taravella, président-fondateur. L’attention est portée sur le fait que la mensualité de remboursement ne doit pas excéder les loyers dans cette zone. L’entreprise prend également en charge les frais de notaire, la commission du courtier et les frais intercalaires. Un sacré coup de pouce.

Mais si le secteur du neuf est à la peine, avec des chantiers qui prennent du retard et de nouveaux lancements de programme aux abonnés absents, beaucoup de promoteurs adoptent eux aussi une attitude attentiste qui pourrait jouer sur cette éclaircie. “Il faut insister sur le fait qu’on est sur les derniers rabais”, souligne Vincent Belhacene, co-fondateur de Côté Neuf, spécialisé dans le courtage en immobilier neuf. “Les promoteurs préfèrent attendre pour voir si le marché va repartir, plutôt que de tout vendre aujourd’hui avec des marges proches de zéro. Les niveaux de négociation ont déjà baissé et on nous a signalé qu’à partir de septembre, ce sera très compliqué”.

Envie d’acheter dans le neuf ? C'est le moment idéal pour faire de bonnes affaires potentielles.

Pour aller plus loin : Achat dans le neuf : comment gagner 50 000 euros sur votre prêt ?

Des taux bas pour les primos-accédants

L’autre bonne nouvelle sur le marché du crédit, c’est que les banques n’hésitent pas à se concurrencer et à dévoiler des offres alléchantes pour certains profils. Et on ne parle pas ici de ceux affichant les plus gros revenus, mais des jeunes primo-accédants.

En quête de nouveaux clients avec qui entamer une relation au long cours, certains établissements bancaires dégainent des prêts bonifiés à des taux préférentiels. Il est ainsi possible d’emprunter une partie du montant total à des taux très bas, 1 % voire 0 %. Des offres qu’on retrouve chez LCL, au Crédit Mutuel de Bretagne et Ile-de-France ou encore au Crédit agricole, pour des sommes allant de 15 000 à 30 000 euros, qui peuvent être cumulées à d’autres prêts aidés, comme le prêt 1 % Action Logement ou encore le prêt à taux zéro (PTZ).

C’est donc l’occasion de faire baisser le coût total de son prêt immobilier. Vous avez peur de ne pas vous y retrouver dans toutes ces offres ? Ça se comprend. Un courtier peut vous aider à adopter le montage financier optimal pour votre dossier, n’hésitez pas à vous faire conseiller.

Un accès au crédit plus facile aujourd’hui qu’hier

Si vous avez effectué une demande de prêt l’an dernier, il y a fort à parier que vous avez pâti de délais plus longs, et pourquoi pas d’un refus. La faute - en vrac - à un taux de refinancement au ras des pâquerettes pour les banques (en d’autres termes, elles ne pouvaient pas suffisamment se marger sur ce produit financier), aux taux élevés, à un taux d’usure bloquant et à un plafond d’endettement limitant les marges de manoeuvre pour les Français.

Depuis, les choses ont bien changé. Depuis le mois de septembre 2023, nombre de banques se sont repositionnées sur le prêt, et se tirent désormais la bourre pour attirer de nouveaux clients. Exit les délais à rallonge et les refus en pagaille, obtenir un crédit est aujourd’hui plus facile, d’autant plus avec les taux en baisse.

On insiste sur ce point, car encore trop de Français estiment que les banques sont plus exigeantes (87 %, selon une étude menée en avril par OpinionWay montrant le pessimisme des ménages sur l’état du marché). 80 % des sondés pensent toujours que les délais d’obtention d’un prêt se sont allongés et que les taux d’intérêt ont augmenté (70 %).

Une opinion bien loin de la réalité, preuve s’il en est qu’échanger avec un courtier ou une banque peut vous ôter plus d’une idée reçue.