Quelles sont les nouveautés de l’immobilier en 2023 ?
Si 2021 a été l’année de tous les records, 2022 a tout de même été une bonne année pour le secteur de l’immobilier, malgré un contexte économique et politique plutôt compliqué. En effet, nous avons dépassé le million de transactions immobilières, synonyme d’un secteur qui se porte plutôt bien.
Néanmoins, ces chiffres exceptionnels doivent être nuancés : ces bons résultats sont dus au premier semestre, qui a fait preuve d’un fort dynamisme. Quant au second semestre, il a pâti du changement de politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) qui a entraîné un ralentissement de la production de crédit.
Dans un contexte économique qui s’est complexifié à la fin de l’année, comment aborder l’année 2023 sereinement du côté des acheteurs et des vendeurs ? Face aux nombreux défis du secteur, les institutions devront nécessairement s’adapter pour permettre au marché de rester dynamique.
Immobilier : quel bilan pour l’année 2022 ?
2022 : une bonne année pour l’immobilier, malgré un contexte difficile
Si les derniers mois de l’année 2022 ont été plutôt compliqués pour les acquéreurs, le marché de l’immobilier a tout de même été la deuxième meilleure année par rapport au volume de transactions immobilières, après le record atteint en 2021. En effet, on compte un peu plus de 1,1 million de transactions.
Aux contraintes liées au taux d’usure, les règles mises en place par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) constituent un autre frein à l’accession à la propriétaire. En effet, les emprunteurs doivent obligatoirement respecter un taux d’endettement maximum à 35 %, assurance emprunteur comprise, pour obtenir un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire.
Une hausse très rapide des taux immobiliers
Suite à la reprise économique d’après Covid et au début de la guerre en Ukraine, l’inflation a explosé. Afin de la limiter, les banques centrales ont arrêté de soutenir les marchés financiers et ont progressivement remonté leurs taux directeurs. Par conséquent, les taux d’intérêt proposés par les banques ont fortement augmenté. En effet, le taux immobilier moyen est passé de 1,05 à 2,25 % en 2022.
Cette augmentation des taux immobiliers entraîne une baisse de pouvoir d’achat de l’ordre de 13 à 15 % pour la majorité des emprunteurs. Face à cette situation, les acquéreurs devront revoir leur budget à la baisse. Si les ventes immobilières ont diminué, on observe aujourd’hui des signes de baisse des prix un peu partout en France afin de s’adapter aux nouvelles réalités du marché.
Une hausse des prix de l’immobilier maîtrisée au niveau national
Les experts du marché immobilier ont observé un véritable ralentissement de la hausse des prix à la moitié de l’année. En effet, les prix du m² ont augmenté de 3,6 % entre janvier et juin. Entre juillet et décembre, ils n’ont progressé que de 1 % ! Néanmoins, il est important de préciser que ce phénomène d’atterrissage touche davantage les grandes métropoles.
En 2022, les prix de l’immobilier ont globalement augmenté dans l’ensemble des métropoles françaises, hormis à Paris, Lyon et Bordeaux, dont les prix du m² ont baissé.
Quels sont les changements pour 2023 ?
Le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’à la fin de l’année
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt, accordé en complément d'un autre prêt immobilier. Il est réservé aux primo-accédants et soumis à des conditions de ressources. Ce prêt aidé devait cesser d’exister après 2022, mais le gouvernement a décidé de prolonger le dispositif jusqu’à la fin de l’année 2023 afin d’aider les ménages les plus modestes à accéder à la propriété.
Pour les offres de prêts émises depuis le 1er janvier 2023, la détermination des ressources des personnes destinées à occuper le logement est plus précise. Un mécanisme conduit à retenir alternativement les revenus fiscaux de référence de l'année N-2 précédant l'émission de l'offre de prêt ou le coût total de l'opération divisé par neuf, dès lors que celui-ci excède la totalité des ressources considérées.
| Nombre de personnes | Zone A et Abis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 110 000 € |
| 2 | 210 000 € | 189 000 € | 154 000 € | 140 000 € |
| 3 | 255 000 € | 230 000 € | 187 000 € | 170 800 € |
| 4 | 300 000 € | 270 000 € | 220 000 € | 200 000 € |
| 5 et + | 345 000 € | 311 000 € | 253 000 € | 230 000 € |
La taxe d’habitation est supprimée
Si les propriétaires se verront exonérés de la taxe d’habitation pour leur résidence principale, ils devront payer davantage pour leur taxe foncière. En effet, la révision des valeurs locatives servant de base au calcul du montant de la taxe foncière est indexée sur le niveau d’inflation. En 2023, on devrait observer une augmentation d’environ 7 % !
Les avantages de la loi Pinel sont réduits
À compter du 1er septembre 2014, l’article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit un dispositif d'investissement locatif permettant à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous certaines conditions. À compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel est modifié, désormais accessible sous deux formes :
- le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs ;
- le Pinel Plus : maintien des taux antérieurs sur critères énergétiques et de qualité ou dans certains quartiers.
| Durée d’engagement | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 14 % soit 42 000 € | 12 % soit 36 000 € | 9 % soit 27 000 € |
| 9 ans | 17,5 % soit 52 500 € | 15 % soit 45 000 € | 10,5 % soit 31 500 € |
| 12 ans | 21 % soit 63 000 € | 18 % soit 54 000 € | 12 % soit 36 000 € |
Pour aller plus loin : Le Super Pinel : comment ça marche ?L’indice des loyers est plafonné à 3,5 %
Pour limiter l’impact de l’inflation sur les locataires, le gouvernement a également plafonné l’indice de référence des loyers (IRL) à 3,50 % jusqu’au 2ème trimestre de 2023. Par conséquent, les montants des loyers ne pourront pas reporter l’intégralité de l’inflation actuelle.
L'indice de référence des loyers est utilisé pour réviser le loyer des logements mis en location. L'évolution annuelle de l’indice de référence des loyers détermine l'augmentation maximale du loyer que le propriétaire du logement pourra appliquer.
Des contraintes plus fortes pour les propriétaires de passoires thermiques
Ces prochaines années, la question de la rénovation énergétique va constituer un véritable challenge pour les acteurs du marché immobilier. Les nouvelles réglementations concernant les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements particulièrement énergivores possédant un mauvais diagnostic de performance énergétique, créent des nouvelles opportunités à saisir pour les porteurs de projets, vendeurs ou investisseurs.
- Dès le 1er janvier 2023, il sera interdit de louer un logement avec un mauvais diagnostic de performance énergétique : logements en classe G avec un dépassement de consommation du seuil de 450 kWh/an ;
- Dès 2025, cette interdiction concernera également l’ensemble des biens classés G avant de s’étendre aux logements classés F en 2028 et classés E à l’horizon 2034 ;
- À partir du 1er avril 2023, les propriétaires devront réaliser un audit énergétique pour vendre un bien immobilier en classe F ou G.
Cette année, nous allons sûrement observer une baisse drastique des prix pour ce type de logements, puisque c’est la première année où les interdictions de location vont s’appliquer. De plus, ces interdictions vont se durcir au cours des prochaines années, obligeant les propriétaires à rénover leurs logements ou baisser le prix de vente.
Quel futur pour les acheteurs immobiliers en 2023 ?
Une hausse des taux immobiliers
Au 1er janvier 2023, les nouveaux plafonds des taux d’usure ont été annoncés pour le 1er trimestre 2023. Très logiquement, cela va permettre à chaque banque d’avoir un peu plus de marge pour augmenter ses grilles de taux. Par conséquent, il faut s’attendre à voir les taux de prêt immobilier augmenter. On devrait rapidement atteindre les 3 % en moyenne, voire un peu plus.
Par rapport aux 2,4 % pratiqués actuellement, cela représente une baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs de 6 % !
Un accès au crédit immobilier toujours un peu compliqué
L’accès au crédit immobilier va rester compliqué au début de l’année, notamment le temps de réviser le taux d’usure et profiter de l’impact positif de son changement sur le marché immobilier. Au 1er janvier 2023, la Banque de France a révisé le taux d’usure pour permettre aux banques de prêter plus facilement.
| Type de prêt immobilier | Taux d'usure applicable au 1er mars 2023 |
|---|---|
| Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 3,67 |
| Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 3,87 |
| Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus | 4,00 |
| Prêts à taux variable | 3,79 |
| Prêts-relais | 4,11 |
Il y aura probablement encore quelques blocages liés au taux d’usure au 1er trimestre 2023, notamment tant que les taux immobiliers augmentent plus vite. Ces effets devraient être atténués grâce à l’augmentation du taux d’usure. Pour le moment, il s’agit du seul levier pour « faciliter » l’accès au crédit immobilier puisque le gouvernement ne semble pas enclin à assouplir les règles d’octroi imposées par le HCSF.
Grâce à la promulgation de la loi Lemoine au 1er juillet 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur plus facilement. Il est conseillé de comparer les offres des assureurs pour mettre en concurrence le contrat proposé par votre banque afin de souscrire un contrat plus adapté à vos besoins. Grâce à un contrat moins cher, vous pourrez bénéficier d’un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier afin de réduire votre taux annuel effectif global (TAEG) et limiter les risques de refus de prêt à cause d’un dépassement usuraire.
Une baisse du volume de transactions immobilières
Le volume de transactions immobilières pourrait être la principale victime de la hausse des taux immobiliers avec une baisse de 20 à 30 % des transactions. Face à la baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, les vendeurs devront nécessairement baisser leur prix de vente, mais ils pourraient mettre quelques mois à accepter ce nouveau cycle baissier.
Dans cette situation, plusieurs solutions se présentent aux vendeurs :
- Accepter d’adapter leur prix à la baisse dès maintenant en tenant compte du contexte qui a changé ;
- Attendre 1 ou 2 ans pour voir si la tendance s’inverse, mais c’est peu probable ;
- Renoncer à la vente.
Si les acquéreurs pensent que les prix vont baisser dans les mois à venir, ils auront tendance à prendre leur temps et à négocier les prix.
À l’instar des derniers mois de 2022, le premier semestre de 2023 nécessite une forte adaptation des institutions financières pour permettre au marché immobilier de rester dynamique. L’enjeu du taux d’usure est, encore une fois, au cœur des débats pour maintenir un volume de transactions immobilières assez élevé et ouvrir l’accès au crédit immobilier à un grand nombre d’acheteurs. Néanmoins, si le taux d’usure a été remonté au 1er janvier 2023, cela entraîne nécessairement une hausse des taux immobiliers et donc un accès toujours un peu complexe au crédit immobilier.
L’année 2023 apparaît comme une entrée de plain-pied du marché immobilier dans un cycle baissier qui s’accompagne de changements en matière législative avec la mise en place effective de mesures. Dans ce contexte, les acheteurs et surtout les vendeurs devront s’adapter et se préparer à faire des efforts pour continuer à faire vivre le marché immobilier.
