Intérêts d’emprunt : peut-on vraiment les déduire de ses impôts ?
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Déclarer ses revenus locatifs, c’est parfois le casse-tête… Mais saviez-vous que les intérêts de votre crédit immobilier peuvent, dans certains cas, alléger votre facture fiscale ? Location vide, meublée ou touristique : on fait le point sur ce qui peut (ou non) être déduit, pour optimiser votre déclaration sans faux pas.
Cas n° 1 : vous avez emprunté pour votre résidence principale ou secondaire
Commençons par une douche froide. Si vous avez contracté un crédit pour acheter votre résidence principale ou secondaire, sachez que les intérêts de votre emprunt ne sont pas déductibles de vos impôts. Depuis la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt en 2011, cet avantage a été rangé au placard.
Donc non, vous ne pouvez rien déduire, que ce soit pour l’achat ou la construction de votre résidence personnelle.
Cas n° 2 : vous avez investi dans une location meublée de longue durée
Micro-BIC : si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an (en 2024), vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Ce forfait est censé couvrir toutes vos charges, y compris les intérêts d’emprunt. Vous ne les déclarez donc pas spécifiquement.
Régime réel : si vous dépassez ce seuil ou si vous optez volontairement pour le réel, vous pouvez déduire précisément vos charges, dont les intérêts d’emprunt. Un choix judicieux si vous avez beaucoup de charges !
Pour aller plus loin : Faire de la location meublée : quels sont les avantages ?Cas n° 3 : vous avez investi dans un meublé de tourisme
- Propriétaire d’un meublé touristique, vous dépendez du régime micro-BIC ? Depuis le 1er janvier 2025, les intérêts sont pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire les propriétaires de meublés touristiques de 30 % pour les biens non classés.
Votre meublé de tourisme est classé ? Vous avez droit à un abattement de 50 % si vos revenus restent sous le seuil de 77 700 €. Là encore, les intérêts sont compris dans ce forfait.
Au régime réel, que votre meublé soit classé ou non, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt, comme pour la location meublée classique.
Cas n° 4 : vous avez investi dans une location non meublée
Micro-foncier : si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous êtes au régime micro-foncier, avec un abattement automatique de 30 %. Les intérêts d’emprunt sont intégrés dans cet abattement forfaitaire.
Régime réel : vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt ainsi que toutes les autres charges réelles (travaux, assurances, charges de copro…).
Les frais d’emprunt sont également déductibles ! On entend par là les frais de constitution du dossier ou encore les sommes versées à un organisme de cautionnement. Pensez-y !
Déduction des intérêts d’un prêt immo : comment procéder ?
Si vous avez choisi le régime réel, il faudra additionner les intérêts réellement payés chaque mois pour les déclarer. Attention, on parle ici d’intérêts, et non de mensualités complètes (qui incluent le remboursement du capital).
Pour calculer ses intérêts d’emprunt sur une année, vous devez vous baser sur le taux moyen sur une année et non pas sur le taux effectif global (taux effectif global/12 mois). Vous devez ensuite additionner les intérêts versés chaque mois pour les reporter au final sur votre déclaration d’impôts.
Prenons un exemple concret : Arthur a acheté un appartement qu’il loue meublé au régime réel. Il a emprunté 60 000 € sur 20 ans, au taux fixe de 3,5 %, pour une mensualité de 350 €.
Lors du paiement de la première mensualité, Arthur doit encore 60 000 € à la banque. Les intérêts mensuels s’élèvent à un douzième des intérêts annuels sur cette somme, soit (60 000 x 3,50 %)/12 = 175 € Le mois suivant, le capital restant dû diminue de la somme de 175 € (350 – 175). Il ne s’élève donc plus qu’à 59 825 €. La 2e mensualité se composera donc de (59 825 x 3,50 %)/12 = 174 € d’intérêts, soit légèrement moins que le mois précédent.
Et ainsi de suite… Arthur doit ensuite additionner ces montants mensuels pour obtenir le total des intérêts payés sur l’année.
Déclaration d’impôt : où reporter ces intérêts ?
Les intérêts d’emprunt sont à reporter sur le formulaire 2044 (à la ligne 250 « Intérêts d’emprunt ») pour la location vide et sur le formulaire 2031 (case C2b « Quote-part des frais et charges correspondants ») pour la location meublée.
Pensez également à reporter les montants globaux des recettes et des charges sur le formulaire de déclaration de revenus 2042 ou 2042-C Pro.
Oui, il est donc possible de déduire les intérêts d’emprunt de ses impôts… mais pas dans tous les cas. Le type de bien, son usage, le régime fiscal choisi : tout entre en ligne de compte. Une seule règle d’or : déclarer avec méthode, ou se faire aider par un professionnel !
