Les différents éléments du contrat de location

À travers, un contrat de bail, le locataire s’engage à payer chaque mois un certain montant (le loyer) pour habiter le logement, tandis que le propriétaire s’engage quant à lui, à procurer, pendant un certain temps, la jouissance du bien immobilier.

Vous souhaitez savoir comment rédiger un contrat de location en bonne et due forme ? Voici nos explications.

Il existe deux grands types de contrats de location :

• Les contrats de location à usage d’habitation

Les preneurs devront utiliser le logement comme résidence principale ou secondaire et non pas pour exercer une activité professionnelle. Il peut alors s’agir d’un bail d’habitation meublée (logement fourni avec le mobilier nécessaire pour une vie décente) ou d’un bail d’habitation non meublée.

• Les contrats de location à usage commercial ou professionnel

Ici, on vise les locaux loués par les professionnels afin d’y exercer une activité professionnelle. Il s’agit d’un bail commercial si vous louez les locaux à des professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. Le bail professionnel est le contrat par défaut pour certaines professions, notamment libérales (avocats, médecins).

Nous allons nous concentrer sur les baux à usage d’habitation. Ils sont régis par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014.

Le contenu et les éléments obligatoires à préciser sur un contrat de location vide sont quelque peu différents d’un contrat de location meublée.

Dans un cas comme dans l’autre, le propriétaire et le locataire peuvent insérer des clauses spécifiques comme l’indexation du loyer chaque année ou encore une clause résolutoire en cas de non-règlement des loyers, d’absence d’assurance habitation ou encore de troubles de voisinage constatés par décision de justice.

• L’identité du bailleur (nom, prénom et domicile du propriétaire, celui du gestionnaire si le logement est géré par une agence et non pas directement par le propriétaire)
• L’identité du locataire (nom, prénom et domicile du locataire avant son entrée dans le nouveau logement)
• L’adresse exacte du logement loué et les accessoires éventuellement annexés au bail (parking, garage par exemple)
• La description du logement (appartement ou maison, nombre de pièces, équipements communs et privatifs…)
• La surface habitable de l’habitation (en l’absence de la mention ou en cas d’erreur supérieure à 5 %, le locataire peut demander une diminution du loyer)
• La durée du bail de location et ses modalités de résiliation (la durée d’un bail meublé est de 12 mois ou de 9 mois lorsque le locataire est étudiant)
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier locataire
• Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que la périodicité à laquelle il devra être versé (mensuel en général)
• Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (uniquement, s’il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois)
• Le montant du dépôt de garantie éventuel

Il s’agit d’une somme que le locataire paye au bailleur à son entrée dans le logement qui servira à couvrir les possibles dégradations du logement pendant l’exécution du contrat de location. Si le locataire n’en a commis aucune, alors le propriétaire lui restituera le dépôt de garantie dans un délai raisonnable.

• Les annexes obligatoires au bail

Il s’agit, entre autres, du dossier de diagnostics techniques (DDT) que le bailleur doit obligatoirement communiquer au locataire, sous peine de sanctions. Ce dossier comprend notamment un état des risques et catastrophes naturelles du logement, un état de risque d’exposition au plomb et à l’amiante. Les autres annexes dépendent des clauses spécifiques insérées dans le contrat de bail.

• L’identité du propriétaire (nom, prénom et domicile du bailleur et éventuellement les coordonnées du gestionnaire si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire)
• L’identité du locataire (nom, prénom et domicile du locataire avant son entrée dans le nouveau logement)
• L’adresse exacte du logement loué et les accessoires éventuellement annexés au bail (parking, garage par exemple)
• La consistance du logement et sa destination (contrat de bail dédié à l’habitation ou de bail d’habitation et à usage professionnel libéral)
• La description du logement (appartement ou maison, nombre de pièces, équipements communs et privatifs…)
• La surface habitable de l’habitation (en l’absence de la mention ou en cas d’erreur supérieure à 5 %, le locataire peut demander une diminution du loyer)
• La durée du bail de location et ses modalités de résiliation (la durée d’un bail meublé est de 36 mois ou de 12 mois en cas de motif familial ou professionnel le justifiant)
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier locataire
• Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que la périodicité à laquelle il devra être versé (mensuel en général)
• Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (uniquement, s’il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois)
• Le montant du dépôt de garantie éventuel (somme que le locataire règle au propriétaire du bien lors de son entrée dans les lieux, servant à couvrir les potentielles dégradations du logement la durée du contrat de location.

• Les annexes obligatoires au bail

Il s’agit, entre autres, du dossier de diagnostics techniques (DDT) que le bailleur doit obligatoirement communiquer au locataire, sous peine de sanctions. Ce dossier comprend notamment un état des risques et catastrophes naturelles du logement, un état de risque d’exposition au plomb et à l’amiante. Les autres annexes dépendent des clauses spécifiques insérées dans le contrat de bail.

Pour y voir plus clair, on va a fait un petit tableau récapitulatif des deux types de location :

Comme vu précédemment, vous pouvez insérer des clauses spécifiques au bail de location.

En premier lieu, pour s’offrir une meilleure garantie, et notamment devant des locataires en situation précaire (étudiant par exemple), le bailleur demandera généralement une caution.

La caution peut être simple ou solidaire. Si elle est simple, en cas d’impayés, le bailleur devra au préalable engager des actions contre le locataire en le sommant de payer.

À l’inverse, si la caution est solidaire, le bailleur pourra se retourner contre la caution dès le premier impayé. Ce dernier mécanisme est donc bien plus protecteur pour le bailleur. Mais il représente un engagement plus lourd pour la personne se portant caution !

Par ailleurs, de plus en plus de contrats locatifs portent sur de la colocation. Devant les difficultés croissantes à trouver un logement et les loyers de plus en plus élevés, la colocation semble être une bonne alternative pour les locataires. Pourtant, elle représente aussi plus de risques pour le bailleur.

C’est pourquoi, en cas de colocation, le bail comprend souvent une clause de solidarité. Cette clause permet de convenir qu’en cas d’impayés de l’un des colocataires, les autres seront tenus solidairement au paiement des dettes de celui-ci.

La clause de solidarité va plus loin : si un colocataire décide de délivrer son congé, la clause de solidarité stipule qu’il sera tenu solidairement et indivisiblement au paiement des loyers et des charges pendant un délai de six mois à compter de la prise d’effet de son congé, sauf si un nouveau colocataire arrive entre-temps.

Afin de prévenir tout manquement du locataire à ses obligations (payer le loger, usage et jouissance paisible du logement), le bailleur peut insérer une clause résolutoire dans le bail. En vertu de cette clause, le bailleur pourra résilier unilatéralement et de plein droit le contrat de bail en cours après l’envoi d’un commandement resté infructueux pendant un délai de deux mois s’il s’agit d’un défaut de paiement, ou d’un mois s’il s’agit d’un défaut d’assurance. À l’expiration de ce délai, il suffira au bailleur de faire constater l’effectivité de la clause résolutoire devant les tribunaux pour procéder à l’expulsion du locataire.

Les clauses ne se présument pas. Toute clause spécifique doit donc être expressément mentionnée dans le bail et formalisée par écrit.

Il est important de vous rappeler que certaines clauses sont interdites et sont considérées comme abusives selon l’article 4 de la loi de 89.

Voici quelques exemples de clauses abusives les plus courantes, qu’il est pourtant proscrit de rédiger dans un contrat de location :

• Facturer des frais de pénalités (en cas de retard dans le paiement des loyers)
• Résilier le bail de manière anticipé pour d’autres motifs que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation et les troubles de voisinage
• Réduire la durée du bail et déroger aux durées légales de 12 mois en meublé et de 36 mois en vide (9 mois dans le cas des étudiants ou d’une reprise des lieux légitime)
• Limiter le nombre d’occupants (le locataire possède la jouissance du logement et peut héberger d’autres personnes)
• Imposer le prélèvement automatique des loyers
• Facturer des frais annexes (les frais d’état des lieux de sortie, d’envois des quittances, d’abonnement obligatoire… ne sont pas facturables au locataire)
• Interdire d’avoir un animal domestique (sauf animaux dangereux)
• Interdire de fumer (le locataire est responsable de l’usage de son logement même si la remise en état des peintures pourra lui être imputé sur sa caution à sa sortie)

Le propriétaire ou le locataire peut souhaiter donner congé afin de mettre un terme au bail de location en cours.

Le locataire d’un logement à usage d’habitation peut mettre fin au contrat de bail à n’importe quel moment de l’exécution du contrat. Le congé doit être délivré au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Le locataire doit faire attention à respecter le préavis en vigueur. S’agissant des locations meublées, le préavis est fixé à un mois.

S’agissant des locations non meublées, en principe, le préavis est de trois mois. Néanmoins, il peut être réduit à un mois dans certains cas spécifiques prévus par la loi :

• Le logement se situe en zone tendue : cette disposition a été consacrée par la loi Alur susvisée
• L’obtention d’un premier emploi
• L’obtention d’un nouvel emploi consécutivement à une période de chômage
• Une mutation professionnelle
• Une perte d’emploi
• Un locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé
• Un locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA)
• Si les raisons de santé du locataire, constatées par certificat médical, justifient un changement de domicile
• Un locataire qui se voit attribuer un logement social

Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé qu’à la fin du bail. Il doit, par ailleurs, justifier d’un motif prévu par la loi :

• Le congé pour vendre

Dans ce cas, il faut noter que le locataire dispose d’un droit de préemption. Ce droit lui offre une priorité sur la vente du logement qu’il occupe. Ce n’est que dès lors qu’il refuse l’offre du bailleur que ce dernier pourra proposer son logement à des tiers acquéreurs.

• Le congé pour habiter ou congé pour reprise si le bailleur décide de reprendre le logement pour y habiter

Ce congé vaut également pour son époux, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, descendants ou ceux de son époux, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an.

• Le congé pour motif légitime et sérieux

En cas de litige, le caractère « légitime et sérieux » sera apprécié par les juges du fond.

Il peut également refuser l’offre de renouvellement du bail en délivrant un congé avec un préavis de trois mois pour les locations meublées, et de six mois pour les locations non meublées.

Pretto, vous propose de télécharger gratuitement des modèles de contrats de location conformes à la loi en vigueur :