Catastrophes naturelles : quel impact sur la valeur de votre bien immobilier ?

Inondations, tempêtes, tremblements de terre ou incendies : les catastrophes naturelles laissent souvent derrière elles des dégâts matériels importants. Lorsqu’un bien immobilier est sinistré par ces phénomènes, sa valeur sur le marché de l’immobilier change-t-elle ? Est-il possible de le vendre ? Petit éclairage sur le sujet…

Proches de cours d’eau, de côtes maritimes ou de forêts, certaines villes sont plus vulnérables que d’autres. En 2023, Géorisques, site de référence sur les risques majeurs naturels et technologiques en France créé par le Ministère de la Transition Écologique et le Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM), a établi un bilan des villes - pouvant potentiellement être impactées dans notre pays.

Les chiffres mis en avant par l’étude Les risques naturels en France – Synthèse des connaissances publiée en décembre 2023 par les Ministères des Territoires, de l’Écologie et du Logement donnent le vertige ! Et pour cause, sur exactement 34 955 communes :

• près de 21 550 villes et villages français (soit 2/3 des communes) risquent des inondations par débordement de cours d’eau, un phénomène qui se vérifie de plus en plus dans les zones les plus exposées où l’urbanisation se développe.
• 14 300 communes environ risquent des mouvements de terrain comme des glissements, effondrements, éboulements, érosion des berges, et coulées.
• 6 900 villes et villages ont été signalés comme étant exposés aux incendies de forêts et de végétations (friches agricoles…).
• 1 400 villes de bord de mer font face à un risque d’inondation par submersion marine.

En somme, les inondations représentent le problème numéro 1 des catastrophes naturelles en France. Une surprise ? Pas tant que ça si l’on s’en réfère à l’actualité des dernières semaines et à la récurrence de ce type de phénomènes.

En métropole, on se souvient des tempêtes Lothar, Martin, Alex ou, plus récemment, Leslie. Mais la France, c’est aussi les DROM et dans ces régions, le risque de séisme, de tsunami ou d’ouragan s’avère être particulièrement fort. On reparle de Chido, cet intense cyclone tropical qui a récemment ravagé Mayotte ? Ces vents puissants et dévastateurs mettent en péril ces territoires français, les seuls à être ainsi exposés. Mais ce n’est pas tout, l’ensemble de la population antillaise peut potentiellement être touchée par un séisme et 9,5 % par un tsunami.

Oui, la France est grandement touchée par les catastrophes naturelles. Les effets du changement climatique ne font qu’intensifier ces manifestations qui se révèlent être de plus en plus nombreuses chaque année. Entre 1982 et 2022, ce sont 49,9 M d'euros d’indemnisations qui ont été versées par les assureurs au titre de la garantie "catastrophes naturelles".

Quid des effets sur le marché immobilier et la valeur du bâti dans ces régions sinistrées ?

Nice est la ville française qui enregistre le plus grand nombre d’arrêtés (29 au total) reconnaissant l'état de catastrophe naturelle depuis ces 30 dernières années et contre toute attente, le prix moyen de l’immobilier y reste élevé voire très élevé. Selon Se Loger, Nice serait même en train de devenir la grande ville la plus chère de France après Paris. Meilleursagents affiche un prix moyen du mètre carré à 5 490 € pour une maison et à 5 130 € pour un appartement. Et tant pis si elle connaît régulièrement des épisodes d’inondations et de coulées de boue.

La commune de Breil-sur-Roya, lourdement touchée par la tempête Alex en 2020, fait elle partie de la cinquantaine de communes reconnues en état de catastrophe naturelle "inondations et coulées de boue". Meilleursagents met en avant une évolution du prix moyen des maisons en hausse 6,1% en 2024 et de 4,5 % pour les appartements. Si la vallée a été fortement endommagée, des projets continuent de fleurir pour la reconstruire et lui redonner l’éclat visant à en faire un lieu touristique.

Quant à Belin-Béliet, ville la plus touchée par l’incendie de 2022 dans le parc des Landes de Gascogne, les prix y sont, depuis, restés stables. Il reste étonnant de constater que le lien entre catastrophe naturelle et prix du bien au m2 n'est pas forcément immédiat.

Mais attention ! Une étude de l’Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement (INRAE) publiée en février 2023 stipule que, comparativement aux biens situés hors zones inondables, ceux érigés en zones inondables subissent une décote significative : - 10 % moins chers en Occitanie, - 21 % moins chers dans la zone Var Alpes-Maritimes.

L’INRAE indique également que lorsqu’un ménage est informé du risque potentiel d’inondations dans une zone, il est prêt à acquérir un bien entre 38 000 € et 77 000 € plus cher pour vivre plus sereinement en dehors d’un territoire à risque, encore faut-il pouvoir les mettre sur la table ! Ces données montrent bien que le risque d’inondation se répercute directement sur le marché immobilier local, mais ce n’est pas aussi limpide. Tout dépend évidemment de l’attractivité de la région comme à… Nice !

Vous étiez en passe de vendre votre bien et avez subi un sinistre ? Voilà ce qu'il se passe selon les cas de figure.

L’assurance du vendeur prendra en charge les travaux dans la majorité des cas. Le logement doit être reconstruit dans un état identique à celui du jour du compromis. Exception faite sur demande du futur propriétaire qui, s’il le souhaite, peut réaliser de petites modifications ou choisir des matériaux plus haut de gamme que ceux d’origine, la différence de tarif restera de fait à sa charge ! Les travaux de réparation effectués par un professionnel grâce aux indemnisations de l’assurance habitation peuvent permettre au bien de récupérer une partie ou la totalité de sa valeur qui sera ré-estimée en cohérence avec les prix du marché.

La vente devient extrêmement complexe et nécessite souvent une importante négociation du prix. L’acquéreur peut demander une annulation de la vente.

Depuis le 1er octobre 2022, la mention "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr" est désormais obligatoire dans le processus de diffusion d’une annonce immobilière et ce, quel que soit son support. Cette obligation entre dans un devoir de transparence notamment de la part du vendeur, contraint de mentionner à l’acquéreur les sinistres qui ont endommagé sa maison ou son appartement dans le passé, même s’ils ont eu lieu alors qu’il n’était pas encore propriétaire.

Mais selon Géorisques, 64% des habitants de la métropole occupant un bien situé dans une zone inondable n'ont pas conscience d'être exposés à un tel risque. Face à une vente, ils peuvent malheureusement sous-estimer le problème. Il reste donc essentiel que le potentiel acquéreur puisse s’informer avec précision sur la zone à risque. Le plan de prévention des risques peut être consulté sur le site Géorisques. Cette data s’avère précieuse lors de l’acquisition d’un bien. L’aide d’un agent immobilier connaissant parfaitement le bien et son environnement est également primordiale !

La transparence, avant tout la transparence, uniquement la transparence ! Eh oui, il est important de fournir au futur propriétaire tous les documents qui concernent le bien (preuve de rehaussement de l’habitation, système d’écoulement des eaux…) et notamment l’état des risques (naturels, miniers et technologiques) figurant dans le dossier de diagnostic technique. Vous pouvez aussi mettre en avant l’assurance habitation souscrite, prouvant que votre habitation a correctement été assurée.

Il est opportun de vous référer à un expert de l’immobilier local pour déterminer la véritable valeur de votre bien, avoir un aperçu professionnel (et juste) qui contribuera à rassurer les acheteurs potentiels. Les travaux de rénovation post-sinistre peuvent devenir un argument de vente s'ils renforcent la résistance du bien aux catastrophes naturelles.

Vous l’aurez compris, les risques relatifs aux catastrophes naturelles en France ne sont pas à prendre à la légère, d’autant plus qu’ils s’accroissent d’année en année en raison du changement climatique. Si la revente d'un bien saccagé par les intempéries peut s’envisager, elle peut s’avérer plus complexe et moins rentable compte tenu de sa situation. Dans le cadre d’une vente, l’essentiel est surtout de faire preuve de transparence et de respecter les obligations légales, cela permettra d’éviter tout litige éventuel !