LMNP 2025 : fini l'amortissement, voici combien d'impôts vous allez payer en plus

Si vous êtes propriétaire d'un bien en location meublée ou si vous envisagez de le devenir, attention : le statut LMNP va connaître un changement majeur en 2025, suite au vote du budget. Le principal avantage fiscal du dispositif est sur le point de disparaître, avec une hausse d’impôt au tournant. On vous explique ce qui vous attend.

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de réduire (voire d’annuler) l'impôt sur les revenus locatifs grâce à un mécanisme puissant : l’amortissement.

Petit exemple pour bien comprendre :

Imaginons que vous achetiez un appartement à 200 000 €, dont 20 000 € pour le terrain (non amortissable). Et que vous installiez 10 000 € de meubles et d’équipement électroménager.

• L’appartement (hors terrain) : 180 000 € (amortis sur 30 ans) → 6 000 € de déduction annuelle.

• Les meubles : 10 000 € (amortis sur 5 ans) → 2 000 € de déduction annuelle.

Total des amortissements déductibles chaque année : 8 000 €.

Si vous percevez pour 10 000 euros de loyers par an, et que vous comptabilisez 2 000 euros de charge, vous n’aurez tout simplement aucun impôt à payer (10 000 - 8 000 - 2 000 = 0).

Ca, c’est l’amortissement d’ordre général. Le changement qui pointe le bout de son nez avec le budget 2025 concerne l’amortissement lors de la revente du bien.

Jusqu’ici, un propriétaire en LMNP souhaitant vendre son bien n’avait pas à comptabiliser l’amortissement dans le calcul de la plus-value. Ainsi, imaginez que vous achetiez un appartement en LMNP 200 000 €. Pendant des années, vous profitez de l’amortissement (disons 50 000 euros au total) pour réduire vos impôts. Imaginez maintenant que vous le vendiez 300 000 €. L’avantage fiscal accordé jusqu’à lors aux bénéficiaires du régime permettait de ne pas tenir compte de ces 50 000 euros dans le calcul, résultat : 300 000 - 200 000 = la plus-value s’élève dans ce cas à seulement 100 000 euros.

L’avantage fiscal désormais raboté, tous les amortissements réduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Par conséquent : 200 000 € (prix d’achat) - 50 000 € (amortissement) = 150 000 €.

Sans réintégration des amortissements (plus-value de 100 000 €) - Impôt total = 36 200 € (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux)

Avec réintégration des amortissements (plus-value de 150 000 €) - Impôt total = 54 300 €

Différence d'impôt à payer : +18 100 €

Cela montre bien que la réintégration des amortissements augmente significativement l'impôt lors de la revente ! D'où l'importance de bien anticiper sa stratégie fiscale avant de vendre un bien en LMNP.

Cela pourrait donc pousser des propriétaires à conserver leur bien plus longtemps. Les investisseurs qui comptaient sur une revente à moyen terme risquent eux d’être particulièrement frappés par la réforme.