Travaux non déclarés : l’erreur qui a coûté 80 000 € à ce propriétaire à la revente
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"Je peux te faire ça pour moins cher, en liquide." Cette phrase, vous l'avez sûrement déjà entendue. Et quand on se lance dans la rénovation d'un bien, la tentation peut être grande d'accepter. Après tout, pourquoi payer plus cher pour le même résultat ? La réponse est simple : parce que ces économies de court terme peuvent se transformer en véritable cauchemar financier à la revente.
La tentation des économies immédiates
Faire appel au travail non déclaré ou faire les travaux soi-même peut sembler malin sur le moment. Les arguments ne manquent pas : prix plus attractifs, démarrage rapide des travaux, pas de paperasse… On ne va pas se mentir, c’est souvent tentant. Mais cette apparente simplicité cache un piège redoutable, particulièrement pour les investisseurs immobiliers ou ceux qui souhaitent apporter un coup de neuf à leur résidence secondaire.
Les travaux de rénovation peuvent être intégrés dans votre prêt immobilier, ce qui vous permet de les financer sur la durée. Une option impossible avec des travaux non déclarés, vous obligeant à puiser dans votre trésorerie.
Un surcoût de 70 000 euros pour des travaux non déclarés
La facture peut s'avérer particulièrement salée au moment de la revente. En effet, pour calculer la plus-value immobilière, le fisc vous permet de déduire le montant des travaux réalisés du prix de vente. Mais sans factures officielles, impossible de les prendre en compte. Résultat ? Une plus-value imposable beaucoup plus importante.
Exemple avec un cas concret (et réel) cité par le Figaro Immo. Celui d’un investisseur ayant fait l’acquisition en 2013 d’un immeuble à Strasbourg pour 367 000 euros. Son projet ? Le transformer en trois appartements distincts. Il se lance alors dans d'importants travaux de rénovation pour un montant total de 294 000 euros, et passe pour cela par une entreprise étrangère. Deux ans plus tard, au moment de revendre, il fait ce qui semble logique : il ajoute le coût des travaux au prix d'achat initial pour calculer sa plus-value imposable, comme le prévoit l’article 150 VB du Code général des impôts (pour les curieux). Problème, s’il est à même de justifier des travaux via factures, il ne peut attester des paiements, qu’il a effectués en liquide. Et l’impact sur le calcul de la plus-value fait mal au portefeuille, calculs à l’appui :
| Appartement | Plus value imposable si travaux déclarés | Plus value imposable sans travaux déclarés | Impôts si travaux en règle | Impôts dus en l’absence de justificatifs | Surcoût pour le propriétaire |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 526 | 80 828 | 3 810 | 29 260 | 25 450 |
| 2 | 10 526 | 84 657 | 3 810 | 30 646 | 26 836 |
| 3 | 7 184 | 74 252 | 2 601 | 26 879 | 24 278 |
Les travaux rejetés par la Direction générale des finances publiques (DGFIP) ont multiplié par 8 à 10 la plus-value imposable. Ce qui entraîne une hausse massive de l’impôt à payer (36,2 % du montant de la plus-value retenue), à laquelle s’ajoutent en prime des pénalités. Clairement un cas d’école pour rappeler combien ce genre d’opération peut s’avérer coûteuse (dans son cas, près de 80 000 euros au lieu des 10 000 qu’il comptait payer).
Comment est imposée une plus-value immobilière ?
Un petit rappel pour comprendre la fiscalité lors de ce genre d'opérations. A noter que la plus-value n’est due qu’en cas de revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. S’il s’agit de votre résidence principale, vous en êtes exonérée.
1. Calcul de la plus-value brute
Prix de vente – (Prix d’achat + frais + travaux justifiés)
2. Application de l’impôt
19 % d’impôt sur le revenu
17,2 % de prélèvements sociaux
Surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value dépasse 50 000 €
3. Abattements pour durée de détention
À partir de 6 ans, exonération totale à 22 ans (impôt sur le revenu)
Pour les prélèvements sociaux : exonération totale à 30 ans
4. Déduction des éventuels travaux
Seulement s’ils sont : - Payés par le vendeur
- Appuyés par des factures et des preuves de paiement
Dans le cas évoqué plus haut, le véritable problème tient à l’absence de justificatif de paiement, ces derniers ayant été effectués en liquide. Notez bien qu’il faut garder une trace du règlement de ces travaux, comme le souligne maître Jordan-Thomas Wagner, avocat fiscaliste au barreau de Strasbourg dans le même article. "*Produire des factures ne sert à rien si l’on n’est pas en mesure de démontrer la traçabilité des versements. S’il s’agit d’un chèque, il faut conserver précieusement une photocopie de ce chèque à l’ordre de l’entreprise. S’il s’agit d’un virement, il faut bien préciser l’entreprise à laquelle est versé l’argent et le numéro de facture dans l’ordre de virement".
Des alternatives légales existent
Plutôt que de céder à la tentation de faire des travaux soi-même ou de régler en liquide, plusieurs solutions s'offrent à vous :
- La SCI : Elle permet de bénéficier d'avantages fiscaux sur les travaux, notamment une TVA à taux réduit (5,5%) sous certaines conditions.
- L'auto-rénovation : Si vous êtes manuel, vous pouvez réaliser vous-même certains travaux. Attention toutefois : les travaux touchant à la sécurité (électricité, gaz) doivent impérativement être réalisés par des professionnels certifiés.
Le prêt travaux : Pour financer vos rénovations, vous pouvez souscrire un prêt travaux ou inclure leur montant dans votre prêt immobilier initial.
Les risques ne sont pas uniquement fiscaux. Des travaux non déclarés peuvent aussi : - Invalider votre assurance habitation en cas de sinistre - Compliquer la revente de votre bien - Vous exposer à des sanctions urbanistiques si les travaux nécessitaient une autorisation - Rendre impossible l'obtention de certaines aides à la rénovation énergétique
Même si le coût initial est plus élevé, privilégiez toujours des artisans déclarés qui vous fourniront des factures en bonne et due forme. Non seulement vous dormirez sur vos deux oreilles, mais vous pourrez aussi valoriser ces travaux lors de la revente de votre bien, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. Et si le budget est vraiment serré, échelonnez les travaux dans le temps plutôt que de céder à la tentation du black. Votre patrimoine vous en remerciera !
