Copro : les 4 choses que vous auriez pu anticiper si vous vous étiez renseignés

Acheter un bien en copropriété, c’est (parfois) plus simple, plus rassurant et plus économique que d’acquérir une maison individuelle… Mais avant de vous lancer tête baissée, il est essentiel de s'informer en amont sur la gestion des parties communes et les réglementations en vigueur, notamment concernant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), pour éviter les mauvaises surprises et les trous dans le porte-monnaie. Voici quatre infos essentielles pour bien anticiper avant de signer !

→ Comment on anticipe ? Pour avoir une vision claire des charges à venir, consultez toujours les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble. Ces documents sont vos meilleurs alliés pour éviter les mauvaises surprises après l’achat.

- La majorité simple :

C’est la plus simple à obtenir car les enjeux sont relativement faibles. Elle s’applique notamment aux décisions courantes de la vie en copro : entretien, contrats de ménage ou d’ascenseur, gestion des services collectifs… Elle prend en compte les voix des copropriétaires présents ou représentés à l’AG. Une bonne nouvelle quand il faut aller vite sur des sujets basiques comme la mise en place du tri collectif, la satisfaction de l’entreprise de nettoyage des parties collectives, etc. Généralement, pas de prise de bec au programme.

- La majorité absolue : Ici, les choses se corsent un peu. Il s’agit de la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non à l’assemblée. Elle est requise pour des décisions plus structurantes : installation d’un ascenseur, travaux d’économie d’énergie, changement d’usage des parties communes, etc. Bien souvent les discussions s’enflamment un peu car les dépenses sont plus importantes. Pas de panique : si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, il peut être revoté immédiatement à la majorité simple.

- La double majorité :

C’est le niveau maximal d’exigence. Il faut obtenir à la fois la majorité des copropriétaires ET la majorité des tantièmes (les quotes-parts de chaque lot dans les parties communes). Cette règle s’applique aux décisions lourdes : aliénation de parties communes, surélévation de l’immeuble… En clair, des sujets qui transforment en profondeur la copropriété.

Avant d’acheter, consultez aussi le règlement de copropriété pour comprendre les règles de vote et la répartition des charges. En croisant ces infos, vous aurez une vision plus claire de ce qui vous attend une fois propriétaire : des charges qui peuvent augmenter, des travaux dans les cartons ou, au contraire, une copro plutôt bien gérée et prévoyante. Bref, de quoi signer (ou pas) en connaissance de cause.

En France, de nombreuses copropriétés sont en difficulté financière, d’après l’Observatoire Patrimonial des Copropriétés (OPAC). L’augmentation des charges de copropriété, souvent supérieure à l’inflation, est la principale cause de ce phénomène. Résultat : les travaux sont repoussés, la trésorerie s’épuise, et les autres copropriétaires — peut-être bientôt vous — devront mettre la main au portefeuille. Alors comment être certains que la copro que vous convoitez n’est pas en train de prendre l’eau ?

→ Comment on anticipe ? Avant d’acheter demandez à votre notaire ou à l’agence le montant des impayés de charge et l’état du fonds de travaux. Ce sont deux signaux majeurs pour évaluer la solidité financière de la copropriété.

→ Comment on anticipe ? En se renseignant dès le début sur la situation énergétique du bien que vous convoitez ! Demandez à consulter les derniers DPE réalisés (individuels et collectifs), ainsi que les projets de rénovation énergétique en cours. Cela vous permettra de mieux évaluer les travaux à prévoir et d’anticiper une possible augmentation des charges de copropriété liées à ces investissements.

Parce que chez Pretto on estime que “le savoir c’est le pouvoir”, on ne peut que vous enjoindre à vous rapprocher des spécialistes de l’immobilier pour faire le point sur les documents relatifs au bien que vous envisagez d’acheter, et vérifier que votre budget est en adéquation avec les projets de la copropriété visée !