Investisseurs immobiliers : va-t-on (enfin) aligner la location nue sur le meublé ?

​Elle était attendue, votée, puis… envolée. L’augmentation de l’abattement fiscal pour la location nue, censée harmoniser la fiscalité avec le meublé, n’a finalement pas été appliquée en 2025. Une vraie douche froide pour les investisseurs qui espéraient un coup de pouce pour le logement longue durée. Alors, que s’est-il passé ? Et surtout, faut-il encore croire en cette réforme ?

Conséquence directe : une raréfaction des logements en location longue durée, notamment dans les grandes villes. Le phénomène est tel que, selon les députés socialistes et apparentés, « le nombre de logements en location a été divisé par deux en quatre ans. » Une situation préoccupante qui s’explique en partie par la rentabilité plus élevée du meublé : selon un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et de l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD), les loyers des meublés sont en moyenne 10 à 20 % plus élevés que ceux des locations nues, sans que les frais d’ameublement ou le taux d’occupation ne justifient entièrement cet écart.

Face à ce constat, les pouvoirs publics ont cherché à réagir. En octobre 2024, un amendement au projet de loi de finances pour 2025 est adopté par l’Assemblée nationale. Son objectif : relever l’abattement du micro-foncier de 30 % à 50 %, afin d’inciter les propriétaires à proposer des locations longues durées.

« Il faut rééquilibrer le dispositif fiscal en faveur des locations de longue durée. Comment expliquer à nos concitoyens que les abattements fiscaux sont plus avantageux pour les locations de courte durée quand on manque de logements loués pour de plus longues périodes ? »

Mais quelques semaines plus tard, coup de théâtre : cette réforme, qui semblait sur les rails, disparaît des radars.

Si cet amendement n’a finalement pas été appliqué, ce n’est pas faute de volonté… mais de stabilité politique. Le second semestre 2024 a été marqué par un véritable séisme institutionnel.

En juin 2024, Emmanuel Macron dissout l’Assemblée nationale, entraînant des élections législatives anticipées. Problème : le scrutin ne dégage aucune majorité claire. Après des semaines de tractations, Michel Barnier est nommé Premier ministre en septembre, mais son gouvernement minoritaire est renversé par une motion de censure en décembre. Une première depuis 1962 !

C’est finalement François Bayrou qui est nommé Premier ministre le 13 décembre 2024. Dans ce contexte de remaniement permanent, le projet de loi de finances pour 2025 est interrompu, et le gouvernement Bayrou ne reprend pas l’amendement sur l’abattement fiscal du micro-foncier.

Résultat : en 2025, l’abattement fiscal reste fixé à 30 %. Une nouvelle qui passe mal auprès des investisseurs, qui attendaient ce changement pour rééquilibrer leurs stratégies.

Pour l’instant, la réforme semble au point mort. Mais Annaïg Le Meur et plusieurs parlementaires comptent bien remettre le sujet sur la table. Le débat reste donc ouvert, même si aucune nouvelle initiative législative n’a encore été annoncée.

Toutefois, un changement majeur est déjà entré en vigueur… mais du côté du meublé ! La loi de finances pour 2025 a modifié la fiscalité des locations meublées en limitant l’avantage des amortissements : désormais, ces derniers sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Une évolution qui réduit l’intérêt du statut LMNP et qui va, dans une certaine mesure, dans le sens du rééquilibrage attendu.

Faut-il y voir un premier pas vers une réforme plus large ? Pour l’instant, rien n’indique que l’abattement fiscal du micro-foncier sera relevé dans un futur proche. Les investisseurs doivent donc composer avec le cadre actuel et ajuster leur stratégie en conséquence.