Dans quelles villes de France ce n’est pas le moment de vendre ?

“En avril, ne te découvre pas d’un fil”dit l’adage. Si les taux semblent suivre ce conseil et ont légèrement augmenté ce mois-ci, les conditions restent plutôt favorables pour ceux qui ont un projet immobilier… et pour les vendeurs aussi ? Dans l'Hexagone, les prix de l’immobilier stagnent mais toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. Dans certaines, il est même conseillé de patienter ! Lesquelles ? On vous éclaire.

Les deux dernières années n’ont pas été des plus rassurantes pour ceux qui souhaitent vendre leur bien immobilier. Alors qu’au début de l’année 2022 les voyants étaient au vert, patatra, les taux ont triplé au fil des mois et les acheteurs ont déserté. La faute à l’inflation croissante provoquée par la guerre en Ukraine, que la BCE a tenté de contenir en relevant ses taux directeurs (taux d'intérêt fixé par une banque centrale lorsqu’elle prête de l’argent aux banques commerciales, qui financent les projets de Monsieur et Madame Tout-le-monde) et à l’augmentation du coût de l’argent sur les marchés financiers.

Côté transactions, le bilan n’était pas non plus à ses meilleurs jours : -17% de transactions enregistrées par les Notaires de France entre fin septembre 2023 et fin septembre 2024. Alors quand les taux ont commencé à emprunter la pente descendante, ceux qui avaient le projet de vendre leur bien ont repris leur souffle.

Pendant 15 mois consécutifs, les taux de crédit immobilier ont diminué, atteignant environ 3% pour les prêts sur 20 ans. De quoi faciliter l’accès au crédit aux emprunteurs et stimuler les prix. Pourtant, la reprise du marché immobilier est plutôt timide et de grosses disparités se dessinent dans certaines zones géographiques. Dans certaines villes, les experts conseillent même d’attendre avant de vendre. Car entre baisse prolongée des prix, délais de vente allongés et saturation de l’offre, ce n’est pas le bon moment.

Dans l’immobilier, tout est une question de géographie. D’une ville à une autre, les prix peuvent vraiment varier en raison de plusieurs facteurs (qualité des infrastructures, du tissu économique etc). Alors, où vaut-il mieux éviter de vendre son bien en ce moment ?

Pour y voir plus clair, nous nous sommes appuyés sur l’étude du Figaro menée sur 185 communes de plus de 40 000 habitants. Trois critères principaux ont été pris en compte pour déterminer le classement : - Les villes qui enregistrent une baisse des prix de l’immobilier plus marquée que dans le reste du territoire depuis janvier 2022, - Les communes où il y a une augmentation de l’offre de biens par rapport aux années précédentes, - Les zones où il y a un allongement des délais de vente.

Plus une ville figure en haut du classement, moins il est avantageux d’y vendre actuellement.

Vous l’aurez probablement remarqué, ce sont principalement les villes de banlieue des grandes métropoles (en particulier autour de Paris et Lyon) qui subissent le plus fort ralentissement. Car avant la crise du Covid, l’enthousiasme était de mise dans ces zones. La flambée des prix dans certaines communes proches de ces pôles n’a pas tardé, parfois bien au-delà de leur attractivité réelle. Alors aujourd’hui, ces zones connaissent un réajustement nécessaire à mesure que le marché retrouve son équilibre.

La ville de Bron, en périphérie lyonnaise, arrive en tête du classement. Malfamée il y a une dizaine d'années, la ville s’est transformée sous l’action des pouvoirs publics. “Des moyens ont été mis sur la table pour que ce ne soit plus un quartier sensible. On a rapidement assisté à une forme de gentrification, mais les prix sont montés trop haut. On a ensuite logiquement assisté à une correction (-7% sur 3 ans)” partage Henry Buzy-Cazaux au Figaro.

Le cas de Bron n’est pas isolé. En Île-de-France, des villes comme Asnières-sur-Seine ont attiré des acheteurs en quête de prix au mètre carré plus accessibles par rapport à des communes onéreuses comme Neuilly-sur-Seine. Pourtant, l'écart d’attractivité n’a pas suivi le même rythme que la hausse des prix, le marché ralentit, incitant de nombreux vendeurs à patienter.

Le marché immobilier est certes cyclique, mais pour vendre au bon moment, il faut comprendre les dynamiques locales. Même si certaines villes connaissent un ralentissement, la situation ne restera pas figée dans le marbre pour toujours. Pour vous vendeurs, l’enjeu est clair : anticipez la tendance et restez à l’affût du marché (en vous abonnant à la newsletter Pretto par exemple).