Frais de notaire en hausse : combien allez-vous vraiment payer en plus ?
C’est la nouvelle qui a fait couler beaucoup d’encre : les frais de notaire augmentent cette année. Adoptée dans la loi de finances 2025 après de longs mois d’attente, cette hausse va peser sur le budget des acheteurs dès le printemps prochain. Mais à quel point exactement ? On fait les comptes.
Qu’est-ce qui se cache derrière cette hausse ?
La crise immobilière. Avec la montée des taux immobiliers courant de l’année 2022, de nombreux Français ont dû renoncer à l'achat faute de moyens ou de capacité d’emprunt suffisante. Ce qui a eu une répercussion immédiate avec une chute des transactions de 18 % entre septembre 2022 et septembre 2023, selon le Conseil supérieur du notariat.
Qui dit moins de ventes, dit moins de recettes pour les départements. Pourquoi ? Parce que quand vous achetez un bien, vous payez des frais de notaire, qui incluent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ces taxes locales sont une source importante de revenus pour les collectivités et représentent près de 20 % du budget des départements. Or, la baisse des transactions a durement entamé ces rentrées d’argent.
Jean-Léonce Dupont, vice-président de l’Assemblée des départements de France, explique au micro de Public Sénat : “Nous avons depuis 2023 un effet ciseau, à savoir une hausse des dépenses et une baisse des recettes. Ce n’est pas tenable”.
Car cette mesure vise aussi à compenser une coupe budgétaire de 2,2 milliards d’euros imposée par l’État aux collectivités territoriales dans le cadre du budget 2025. Alors pour combler ce manque à gagner, le gouvernement a donc décidé d’augmenter temporairement les DMTO de 0,5 point. Une décision qui ne fait pas l’unanimité.
On note, avec une baisse conjuguée des taux et des prix, une conjonction de facteurs favorables au marché. Mais ne péchons pas par excès d'optimisme car, si les prix augmentent, le marché risque de se bloquer à nouveau.
Pourtant, certains estiment que l’impact sera limité. Jean-Léonce Dupont, Président du Conseil Départemental du Calvados, relativise : “L’immobilier a vu ses ventes chuter ces dernières années en raison d’un taux directeur élevé et d’une hausse des coûts de construction. Ce n’est pas, à mon sens, une légère hausse de 0,5 point qui va bousculer le secteur”.
Une décision à la volonté des départements
La bonne nouvelle, c’est que cette hausse ne s’appliquera pas automatiquement partout. Chaque département devra trancher et voter (ou non) l'augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
La ville de Paris a déjà ouvert le bal, devenant le premier département à valider cette hausse le mardi 11 février. À l’inverse, le département de l’Allier a choisi de ne pas augmenter les frais de notaire pour certains acheteurs.
Pour aller plus loin : Ce département vous offre les frais de notaire si vous êtes primo-accédant !Sur le papier, cette augmentation est censée être limitée dans le temps et devrait être appliquée du 1er mars 2025 au 29 février 2028. Mais dans les faits ? Loïc Cantin, président de la FNAIM, ne cache pas son scepticisme : “En matière de fiscalité, l'éphémère a la fâcheuse tendance à devenir pérenne”. Affaire à suivre.
Concrètement, combien ça va vous coûter ?
Pour mieux comprendre ce que cela signifie pour votre portefeuille, nous avons fait un calcul détaillé en fonction du prix d'achat de votre bien. À noter que jusqu’ici les droits de mutation représentent en moyenne 4,5 % du prix du bien (hors frais annexes). Avec une hausse de 0,5 point, ils grimperont donc à 5 % dans les départements qui décideront d'appliquer cette augmentation.
| Prix du bien | Frais actuels (4,5%) | Frais avec hausse (5%) | Surcoût |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 6 750 € | 7 500 € | +750 € |
| 200 000 € | 9 000 € | 10 000 € | +1 000 € |
| 250 000 € | 11 250 € | 12 500 € | +1 250 € |
| 300 000 € | 13 500 € | 15 000 € | +1 500 € |
| 400 000 € | 18 000 € | 20 000 € | +2 000 € |
| 500 000 € | 22 500 € | 25 000 € | +2 500 € |
Pour faire face à la crise du logement, le gouvernement a prévu quelques exceptions pour limiter l’impact de cette hausse, mais uniquement pour les primo-accédants (ceux qui achètent pour la première fois), à travers :
l’exonération de la hausse pour l’achat d’une résidence principale dont le prix n’excède pas 250 000 €.
la réduction du taux ou exonération pour ceux qui s’engagent à conserver leur bien pendant au moins cinq ans, dans les départements qui appliqueront la hausse.
Alors si vous envisagez de devenir propriétaire en 2025, vous devez intégrer cette hausse dans votre budget et anticiper son impact sur votre financement. À noter que cette augmentation ne concerne que l’immobilier ancien, les logements neufs en sont eux exonérés.
