Abri de jardin ou aménagement non déclaré : quels risques pour l’acheteur ?

Quand on s’intéresse à un bien immobilier, on porte son attention sur son état général, son emplacement, ses équipements… Mais on oublie parfois de plonger dans les formalités administratives, comme les déclarations des constructions annexes ! Quels sont les risques encourus si l'abri de jardin ou la dépendance n’a pas été déclaré par votre vendeur ? On vous explique.

« En 2014, nous étions en pleine recherche pour notre premier achat immobilier. Nous avons visité une petite copropriété de 3 lots (une maison et deux dépendances, transformées en habitations. L’une des dépendances était en vente. C’était une toute petite maison prolongée d’un garage, dont l’intérieur avait été entièrement aménagé. En lieu et place de l’ancien garage se trouvaient deux chambres en enfilade» se remémore Lucie. Vous commencez à percevoir le problème ?

« Avant de nous engager, nous avons fait venir un ami spécialiste du bâtiment pour une contre-visite. Il a commencé à poser des questions sur la mise en conformité de cette dépendance dont l’usage du bâti avait changé : avait-elle été déclarée ? En creusant, nous avons découvert que non… Et la différence sur le prix de la taxe foncière - et à l’époque de la taxe d’habitation - était importante, la surface passant presque du simple au double ! Sans compter le risque d’un redressement fiscal ou d’une démolition des pièces ! Bref, cela nous a conduits à renoncer à l’achat. »

Lucie a eu raison de se rétracter : lorsqu’un propriétaire ajoute une structure sur son terrain, même modeste, certaines formalités administratives sont obligatoires et doivent être indiquées aux futurs acheteurs. Si ces démarches sont négligées, l’ouvrage en question est considéré comme non déclaré.

Obligations d'urbanisme :

• Moins de 5 m² → Aucune déclaration

• Entre 5 et 20 m² → Déclaration préalable

• Plus de 20 m² → Permis de construire (Si en zone urbaine avec un PLU, le seuil du permis peut être relevé à 40 m² si l'annexe est accolée à la maison.)

Impacts fiscaux :

Un abri de jardin de plus de 5 m² et d’une hauteur supérieure à 1,80 m est soumis à la taxe d’aménagement.

Si un garage ou une autre dépendance (cave, grenier, atelier, etc.) est transformé en pièce à vivre, les règles sont plus strictes, car cela modifie l'affectation du bien.

Obligations d'urbanisme :

Impacts fiscaux :

L’ajout de surface habitable peut augmenter la taxe foncière et la taxe d’habitation. La transformation d’un garage en pièce de vie peut supprimer l’exonération fiscale associée aux places de stationnement privatives.

« Déjà que le prix de la maison était assez élevé, prendre le risque de l’acheter avec une épée de Damoclès au-dessus de notre tête n’était pas envisageable », souligne Lucie. En effet, des annexes non déclarées exposent les acheteurs à plusieurs sanctions qui sont loin d’être négligeables.

• Des sanctions administratives et financières : La mairie peut exiger la mise en conformité des constructions, voire leur démolition, aux frais du nouveau propriétaire.

• Un redressement fiscal : Les surfaces non déclarées échappent à la taxe foncière et à la taxe d’aménagement. En cas de contrôle, l’acheteur peut être redevable d’un rappel d’impôts.

• Des difficultés de revente : Un bien avec des irrégularités peut être plus difficile à vendre et perdre de sa valeur sur le marché.

• Un problème d’assurance : En cas de sinistre, l’assureur peut refuser de couvrir les dommages sur une structure illégale.

Si vous êtes malgré tout emballé par le bien en question, un conseil : faites appel à un notaire ou à un expert qualifié en immobilier pour discuter à bâtons rompus de ces anomalies avant la signature du compromis de vente.

Pour se prémunir contre ces risques, il est essentiel de prendre quelques précautions. Tout d’abord, n’hésitez pas à vous rendre en mairie pour consulter le dossier urbanisme pour vérifier les autorisations délivrées concernant le bien que vous convoitez. Enfin, demandez au vendeur les documents officiels prouvant la régularité des constructions. Déclaration de travaux, permis de construire, attestation d’achèvement… Il doit pouvoir vous fournir l’ensemble de ces documents.

Au moindre doute (parce que certains vendeurs ou agents immobiliers ne mentionnent pas toujours de manière transparente la présence d’annexes non déclarées), contactez votre notaire pour faire le point sur la situation.

Vous avez constaté l’irrégularité après avoir acheté le bien ? Pas de panique, il est encore temps de vous mettre en conformité avec la loi. Procédez par étape :

• Déposez une demande de régularisation auprès de la mairie, en respectant les règles d’urbanisme en vigueur.

• Effectuez une mise en conformité si des travaux d’adaptation sont requis.

• Demandez un recours gracieux si une démolition est exigée, en argumentant sur votre bonne foi.

Acheter son bien immobilier l’esprit serein c’est tout un art, et cela doit se faire sans précipitation, en s’arrêtant sur chaque détail, même anodins. Pour vous assurer que toutes les informations relatives à votre projet d’achat sont vérifiées, n’hésitez pas à vous faire accompagner et à mobiliser un réseau d’experts qualifiés, tels que votre notaire, un courtier ou votre banque. Plus on est de fous… mieux on investit !