Pourquoi la SCI est une fausse bonne idée pour son achat immo ?
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La SCI, c’est pour certains investisseurs le “hack” ultime pour investir dans l’immobilier : fiscalité optimisée, facilité de transmission, le statut a de quoi plaire. Mais attention, quand quelque chose paraît trop beau pour être vrai, il y a souvent un mais. Et derrière les promesses de la SCI, il y a aussi des inconvénients trop souvent sous-estimés par les investisseurs. On vous explique.
La SCI, c’est quoi et pourquoi elle séduit ?
Avant de plonger dans nos explications, repartons du début. La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes d’acheter et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. C’est une alternative à l’achat en indivision. Au lieu de détenir chacun une quote-part du bien, vous possédez des parts sociales, proportionnelles à votre investissement.
Les promesses de la SCI
Si la SCI est privilégiée par autant d’investisseurs, ce n’est pas un hasard ! Cette structure offre plusieurs avantages :
- Elle facilite l’investissement à plusieurs
Acheter un bien en famille, entre copains du lycée ou avec des associés, c’est sympa… enfin jusqu’au moment où il faut prendre des décisions. Contrairement à l’indivision, où tout le monde doit être d’accord pour prendre une décision, avec une SCI, la gestion est plus cadrée.
Un gérant est désigné pour prendre les décisions courantes et les statuts vont définir les règles adaptées pour chaque situation. Attendez-vous toutefois à respecter des obligations comptables et fiscales.
La promesse de réduire les prises de tête et les discussions interminables. Enfin, sur le papier…
- Elle optimise la transmission du patrimoine
La SCI simplifie la transmission d’un bien immobilier. Vous pouvez progressivement transmettre des parts sociales à vos héritiers. La transition est alors plus douce et le cadre fiscal est plus avantageux en matière de donation.
Si vous pensez long terme, la SCI est intéressante notamment avec le démembrement de propriété. Le quoi ? Le démembrement consiste à séparer les droits de propriété entre deux parties :
L’usufruitier : il peut utiliser le bien et en percevoir les loyers.
Le nu-propriétaire : il détient le bien, mais ne peut ni l’occuper ni en tirer de revenus jusqu’au décès de l’usufruitier.
Cela permet alors d’optimiser la transmission d’un patrimoine tout en réduisant les droits de succession.
Pour aller plus loin : SCI : investissez sereinement en famille ou entre amis- Elle optimise certains aspects de la fiscalité
Quand vous avez une SCI, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
L’impôt sur le revenu (IR), où les bénéfices sont imposés directement chez les associés,
L’impôt sur les sociétés (IS), qui permet d’amortir le bien et de diminuer l’imposition sur les loyers.
Pour aller plus loin : La SCI : le meilleur montage juridique immobilier à réaliser ?Dans des situations spécifiques, la SCI peut permettre de réduire l’impôt sur les revenus locatifs. Par exemple, si elle est soumise à l’IS, elle peut amortir le bien immobilier, ce qui diminue les bénéfices imposables et donc, les impôts. C’est idéal pour des investissements en location meublée non professionnelle (LMNP) par exemple.
Les inconvénients qui en font une fausse bonne idée
Sur le papier, la SCI semble offrir une flexibilité intéressante pour acheter et gérer un bien immobilier. Mais la réalité cache des contraintes qui peuvent la rendre bien moins généreuse que prévu.
Entre les frais cachés, les obligations administratives, les pièges fiscaux et les difficultés de financement : voici pourquoi elle n’est pas toujours la meilleure option (ni faite pour tout le monde).
N°1 : Des coûts et une gestion plus lourde que prévu
Acheter via une SCI, ce n’est pas aussi simple qu’acheter un bien comme n’importe quel acheteur lambda. Contrairement à Madame Martin qui achète sa résidence principale et signe son compromis chez le notaire, une SCI implique des démarches administratives et des coûts supplémentaires que beaucoup sous-estiment.
N°2 : Des frais dès la création
Non, créer une SCI, ce n’est pas gratuit. Vous devez payer le notaire ou l’avocat qui rédige votre statut (pour ça, comptez entre 500€ et 2 000€ en fonction de la complexité). Deuxième dépense, les frais d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (250€) et la publication d’une annonce légale qui coûte entre 150€ et 300€.
Un ticket d’entrée qui peut vite refroidir les petits investisseurs.
N° 3 : Une gestion administrative chronophage
L’administratif n’est pas votre ami ? Vous êtes mal tombé avec une SCI car elle nécessite de respecter certaines obligations :
Tenir une comptabilité rigoureuse (obligatoire si elle est soumise à l’IS).
Organiser des assemblées générales et consigner les décisions dans des procès-verbaux.
Déposer des comptes annuels au greffe du tribunal (pour les SCI à l’IS).
N° 4 : Besoin d’un expert-comptable
Avoir un comptable n’est pas obligatoire dans toutes les SCI, mais dans la pratique, c’est souvent indispensable (sauf si vous êtes passionné par les chiffres). La gestion comptable d’une SCI peut vite devenir complexe, notamment en cas de SCI à l’IS.
Comptez entre 1 000€ et 2 500€ par an pour un expert-comptable.
La fiscalité, c’est le nerf de la guerre en immobilier, et la SCI a la réputation d’être plutôt optimale. Mais dans la réalité, tout est question du régime choisi. Selon votre situation, ce n’est pas forcément la meilleure option. On vous explique.
Les deux types d’imposition
SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
Ici, les revenus sont imposés directement chez les associés, ce qui peut rapidement les faire grimper dans une tranche d’imposition élevée. La fiscalité peut alors être bien plus lourde que prévu.
SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
La SCI peut amortir le bien et ainsi réduire l’imposition sur les revenus locatifs. Alléchant, n'est-ce pas ? Mais en contrepartie, la fiscalité est plus lourde à la revente.
Attention à ne pas vous faire avoir avec la double imposition en SCI à l’IS.
Si la SCI est à l’IS, la plus-value est d’abord taxée à l’IS, entre 15% et 25%. Ensuite les associés paient l’impôt sur les dividendes lorsqu’ils récupèrent leur part des bénéfices. Quel est le problème ?
Eh bien, en nom propre, la fiscalité sur la plus-value est bien plus clémente :
Un abattement progressif en fonction de la durée de détention.
Une exonération totale après 30 ans.
Alors pour les investisseurs qui optent pour l’IS en pensant alléger leur fiscalité sur les loyers, sans anticiper la note à la revente, c’est la mauvaise surprise garantie.
Pour aller plus loin : Cession de parts : comment sortir d’une SCI ?Et la transmission ?
La transmission, c’est souvent ce qui motive à passer en SCI. Mais il y a tout de même des frais à prendre en compte et quelques contraintes juridiques qui peuvent complexifier la succession. De quoi parle t-on ?
Pour transmettre ses parts sociales à ses enfants, il faut répartir la transmission sur plusieurs années afin de profiter des abattements fiscaux. Cela permet aussi de réduire la facture sur les droits de donation et de succession. Jusqu’ici, rien d’alarmant.
Mais il faut prendre en compte que si le bien détenu par la SCI prend de la valeur, les parts sociales aussi. Et donc, les droits à payer explosent. C’est là qu’une transmission qui devait être optimisée peut devenir très coûteuse avec des droits de succession élevés si elle n’a pas été bien anticipée. Attention, contrairement à un bien détenu en nom propre, les héritiers n’ont pas de droit de préemption sur un bien en SCI. En bref, si certains veulent vendre leurs parts et d’autres non, c’est la porte ouverte aux conflits. Et si un consensus n’est pas trouvé, la gestion peut être bloquée.
Certes, la SCI a ses inconvénients mais l’idée n’est pas totalement mauvaise. Dans certains contextes, elle peut même être une solution particulièrement efficace. Tout repose sur votre situation personnelle et vos objectifs.
Vous l’aurez compris, la SCI peut être une excellente stratégie, à condition de bien anticiper ses implications ! Avant de vous lancer, définissez clairement vos objectifs et de peser le pour et le contre en fonction de votre projet. Pour éviter les mauvaises surprises, faites vous accompagner par des professionnels (notaire, expert-comptable, avocat) pour vous assurer que la SCI est bien adaptée à vos besoins.
